Statomų bendrijos žemėje garažų įteisinimas (2017-08-10)

KLAUSIMAS

  Iškilo sudėtinga problema dėl garažų įteisinimo.

  Prašome padėti išspręsti susidariusią situaciją. IS „Infostatyba“  pateiktas prašymas „Garažų boksų statybos projektą. Laida 1“. Statytojas yra fizinis asmuo. Projektas pateiktas tik daliai garažų (6 garažams). Garažų boksams, kurių išviso yra 110,  suformuotas žemės sklypas, kurį garažų bendrija nuomoja pagal sudarytą nuomos sutartį su garažų bendrija. 1993 metais parengtas statybos projektas ir gautas leidimas šių garažų statybai (110 garažų).

  Keitėsi bendrijos pirmininkai, pats projektas ir leidimas dingo. Nei vienas asmuo ten pasistatęs garažą jo neįregistravo RC. Projektuotojas pateikė projektą, kuriame nurodomas statytojas-fizinis asmuo, nors jis negali juo būti pagal Statybos įstatymą, statytoju gali būti tik garažų bendrija. VTPSI poskyrį informavome dėl savavališkos statybos požymių, buvo gautas (atsakymas) privalomasis nurodymas, kad savavališkos statybos požymiai nenustatyti, praėjęs senaties terminas.

  Pirmiausia, pagal reglamento reikalavimus reikia naikinti prieš tai buvusį leidimą, kad teikti projektą su laidą 1, tačiau leidimo nėra. Archyvuose davėme užklausą, tokio leidimo nerado. Ar galima išduoti leidimą tik daliai garažų (6 garažams) ir ar gali statytoju būti fizinis asmuo.

  Jei bus leidimas išduotas tik tiems 6 garažams pagal „Laidą 1“, ar kiti likę garažai  tokiu pačiu principu galės registruoti savo garažus.

  Ar neatsiras trukdžių kitiems statytojams norint juos registruoti RC? Patikrinus Nekilnojamojo turto registro išrašą nei vienas garažas nėra registruotas.

  Tuomet kaip vertinti bendraturčių sutikimą, nes bendrijos nariu gali būti tik savininkas turintis turtą toje garažų bendrijoje. Tuomet tokiu atveju kas gali būti statytoju? Mūsų mieste tokių garažų bendrijų, kurių turtas neįregistruotas yra daugybė.

  Prašome, išsamiai išanalizuoti šią situaciją, nes reikalingas sprendimas sudėtingai situacijai išspręsti ir padėti gyventojams registruoti savo turtą. Remiantis LR statybos įstatymu statybos techniniais reglamentais susiklosčiusios situacijos išspręsti negalime. Prašome būti nešališkais ir pateikti išaiškinimą kaip elgtis šioje susidariusioje situacijoje, kad galėtumėm juo vadovaujantis išduoti statybą leidžiantį dokumentą ir įteisinti gyventojams priklausančius garažus. Nes šiai dienai yra užkirstas kelias gyventojams norintiems garažų bendrijoje įteisinti garažus.

ATSAKYMAS (2017-08-10, Nr. (9.12)-2D-11243)

   Paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

  Statybos įstatymo 2 straipsnio 84 dalyje pateikta sąvoka: statinys – nekilnojamasis daiktas (pastatas arba inžinerinis statinys), turintis laikančiąsias konstrukcijas, kurios visos (ar jų dalis) sumontuotos statybos vietoje atliekant statybos darbus.    Pagal Civilinio kodekso 4.2 straipsnio 2 dalį, nekilnojamieji daiktai pagal prigimtį yra žemės sklypas ir su juo susiję daiktai, kurie negali būti perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės.

  Taigi, kai garažai neatitinka statinio požymių (pvz., metaliniai garažai be pamatų, kurie gali būti perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus paskirties), jų atžvilgiu netaikomi statybą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimai.

  Vadovaujantis Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalimi, statytojo teisė įgyvendinama, kai: 1) statytojas žemės sklypą, kuriame statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; 2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (toliau – SLD), kai jis privalomas; 3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais.

   Paklausime nurodytu atveju valstybinė žemė išnuomota garažų („garažų boksų“) savininkų bendrijai, todėl laikytina, kad ji žemės sklypą naudoja teisėtai ir turi statytojo teisę, kai galimybė konkrečiame sklype statyti tam tikros paskirties statinius numatyta nuomos sutartyje ir galiojančiuose teritorijų planavimo dokumentuose. Atskiri bendrijos nariai ar jų grupės tokios teisės neturi.

   Paklausime nėra pateikta jokių garažų statybos projekto buvimą ir SLD išdavimą įrodančių faktų, todėl neaišku, kodėl teigiama, kad „1993 metais parengtas statybos projektas ir gautas leidimas šių garažų statybai (110 garažų)“. Taigi ir nesamo projekto laidų būti negali. Taip pat neaišku, ar nagrinėjamu atveju yra vienas garažų paskirties pastatas su 110 „garažų boksų“, ar 110 atskirų statinių.

   Inspekcijos nuomone, jeigu garažai yra statiniai ir jiems statyti pagal šiuo metu galiojančius teisės aktus privalomas SLD, turi būti parengtas bendrijos garažų statybos projektas ir pagal jį statytojui (bendrijai) išduotas SLD, jei jų statyba neprieštarauja galiojantiems teritorijų planavimo dokumentams ir kitiems teisės aktams.

   Norint Nekilnojamojo turto registre (toliau – NTR) įregistruoti teisėtai pastatytus garažus, kartu su prašymu būtina pateikti garažų kadastro duomenų bylą ir jų statybos užbaigimo dokumentą.  Garažų paskirties pastatų (tiek priskirtinų nesudėtingiesiems, tiek ir neypatingiesiems statiniams) statyba užbaigiama statytojui surašant deklaraciją apie statybos užbaigimą. Deklaracija nesudėtingųjų statinių atveju Inspekcijoje netvirtinama.

   Remiantis statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 78 punktu, jeigu statinio projekte, pagal kurį išduotas SLD, numatyta atskirų statinių ar jų dalių statybą užbaigti ne vienu metu, statytojo pageidavimu gali būti išduodami atskiri užbaigtų statyti statinių ar jų dalių aktai ar surašomos deklaracijos, jei šie statiniai ar jų dalys gali būti naudojami pagal statinio projekte numatytą paskirtį, nepriklausomai nuo to, ar kitų statinio projekte suprojektuotų statinių ar jų dalių statyba užbaigta.

   Inspekcijos nuomone, jeigu dėl kiekvieno garažo („garažo bokso“) statybos su bendrija yra sudarytos jos narių sutartys, tai turint garažo, kaip atskiro turtinio vieneto, kadastro duomenų bylą, ir bendrijos pasirašytą jo perdavimo aktą, statybos užbaigimo procedūras ir registraciją NTR gali atlikti kiekvienas bendrijos narys atskirai.  Tačiau dėl tikslesnės ir išsamesnės informacijos šiuo klausimu patartume kreiptis į VĮ Registrų centrą.

   Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti traktuojama kaip Inspekcijos sprendimas konkrečioje situacijoje.