Butų ir kitų patalpų savininkų sutikimai keičiant pastato paskirtį (2016-05-26)

KLAUSIMAS

   Ar norint gauti rašytinį pritarimą daugiabučio gyvenamo namo ar kitos paskirties pastato paskirties keitimo projektui, kai būtina pakeisti viso pastato paskirtį, neatliekant statybos darbų, tokiam rašytinio pritarimo vieno iš pastato buto ar kitos patalpos savininko vardu išdavimui būtina gauti visų kitų butų ir kitų patalpų savininkų sutikimus?

   ATSAKYMAS (2016-05-06, Nr. (9.12)-2D-6390)

   Atsakydami į Jūsų paklausimą, informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

   Statybos įstatymo (toliau – įstatymas) 2 straipsnio 41 dalyje nustatyta, kad statytojas (užsakovas) – Lietuvos ar užsienio valstybės fizinis ar juridinis asmuo, kuris investuoja lėšas į statybą ir kartu atlieka užsakovo funkcijas (ar jas paveda atlikti kitam fiziniam ar juridiniam asmeniui).

   Įstatymo 3 straipsnio 2 dalimi nustatytos sąlygos, kurioms esant, statytojas gali įgyvendinti statytojo teisę. Viena iš šių sąlygų – statinį (jo dalį) valdyti nuosavybės teise arba valdyti ir naudoti kitais įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais.

   Pažymėtina, kad pastato paskirties keitimas, kai neatliekami jokie statybos darbai, Įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 3 punkte nėra paminėtas, todėl manome, kad statytojo teisei įgyvendinti, atliekant pastato paskirties pakeitimą, kai neatliekami jokie statybos darbai, nebūtina valdyti daugiabutį namą ar jo dalį nuosavybės teise arba valdyti ir naudoti kitais įstatymų nustatytais pagrindais.

   Pastato paskirties keitimo atveju nėra privalomas ir Įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 punkto reikalavimas (valdyti žemės sklypą nustatytais pagrindais).

   Statybos techninio reglamento STR 1.07.01:2010 „Statybą leidžiantys dokumentai“ 6 priedo 8 punkte nurodyta, kad rašytinis pritarimas pastato (patalpos, patalpų) paskirties keitimo projektui privalomas visais atvejais.

   Įstatymo 23 straipsnio 10 dalies 4 punkte nustatyta, kad gaunant rašytinį pritarimą statinio projektui reikia pateikti statinio bendraturčių sutikimus.

   Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 12 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sprendimai dėl daugiabučio namo (daugiabučių namų) ar kitos paskirties pastato (pastatų), kuriame (kuriuose) yra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų bendrų interesų tenkinimo (karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, pastato (pastatų) šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, patalpų (pastatų) savininkų sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.), taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato (pastatų) naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato (pastatų) atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo (daugiabučių namų) ar kitos paskirties pastato (pastatų), kuriame (kuriuose) yra įsteigta bendrija, savininkų balsų dauguma, nepažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimų. Šiuo atveju visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkimo šaukimui ir sprendimų priėmimui mutatis mutandis taikomos šio įstatymo 11 straipsnio nuostatos.

   Civilinio kodekso 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Šio straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad, jeigu šiame straipsnyje nustatyta tvarka sušaukus butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą nesusirenka sprendimui priimti pakankamas butų ir kitų patalpų savininkų skaičius, pakartotiniame susirinkime, kuris šaukiamas pagal tą pačią darbotvarkę ne anksčiau kaip po dviejų savaičių, sprendimai priimami susirinkime dalyvavusių balsų dauguma, bet ne mažiau kaip 1/4 visų butų ir kitų patalpų savininkų balsų, išskyrus sprendimus dėl lėšų skolinimosi, dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų bei kitus įstatymuose nustatytus sprendimus, kuriems priimti reikalinga butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.

   Vadovaudamiesi pirmiau nurodytų teisės aktų nuostatomis manome, kad atliekant statinio paskirties keitimą, kai neatliekami jokie statybos darbai, statytojo teisę gali įgyvendinti subjektas, atitinkantis Statybos įstatymo 2 straipsnio 41 dalyje nustatytus reikalavimus, pritarus teisės aktų nustatyta tvarka daugumai butų ir kitų patalpų savininkams.

   Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti traktuojama kaip Inspekcijos sprendimas konkrečioje situacijoje.