Ar galiu remontuoti kiaurą daugiabučio stogą be bendrijos ir bendrijos pirmininko sutikimo (2017-12-15)

KLAUSIMAS

1. Ar daugiabučių namų savininkų bendrijai neatliekant būtinųjų stogo remonto darbų, t.y. esant būtinajam reikalingumui ir siekdamas apsaugoti savo turtą (butą, esantį po pratekančiu daugiabučio stogu) nuo žalos, galiu pradėti stogo, esančio virš mano buto, būtinuosius remonto darbus be bendrijos ir bendrijos pirmininko sutikimo? Stogo remonto darbai bus atliekami neliečiant stogo konstruktyvo ir stogo išvaizdos.
2. Prašau nurodyti, ar šiems privalomiesiems stogo remonto darbams atlikti yra būtinas statybą leidžiantis dokumentas?

ATSAKYMAS (2017-12-15, Nr. (9.12)-2D-17554)

   Paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

1. Civilinio kodekso (toliau – įstatymas) 4.85 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.

   Įstatymo 4.83 straipsnio 2 dalies 1 punkte ir Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 21 straipsnio 4 dalies 6 punkte įtvirtinta, kad buto ir kitų patalpų (pastatų) savininkas turi teisę be kitų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų sutikimo imtis būtinų priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams. Pažymėtina, kad šiose nuostatose nenurodytas daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos (toliau – bendrija) ar bendrijos primininko sutikimų privalomumas.

   Atsižvelgiant į tai, kad bendrojo naudojimo objektų statybos darbų atlikimui bendru atveju reikalingi bendraturčių sutikimai, todėl taikant šios normos išimtis, turi būti susidariusios išskirtinės aplinkybės. Be to, įstatyme numatytų veiksmų galima imtis tik tuo atveju, jeigu kyla grėsmė bendrojo naudojimo objektams, o ne asmeniniam turtui.

   Sprendžiant dėl galimybės atlikti atitinkamus veiksmus dėl bendrojo naudojimo objekto be kitų savininkų sutikimo, turi būti konkrečiai įvertinta situacija, tokių veiksmų pagrįstumas teisės aktų nuostatomis ir faktinėmis aplinkybėmis, veiksmų atlikimo skubumo poreikis, grėsmės dydis, priemonių, kurių numatoma imtis, proporcingumas siekiamam tikslui, užtikrinami nuosavybės teisės apsaugos ir interesų derinimo principai.

   Pagal Jūsų nurodomas aplinkybes, situacija dėl Jūsų nurodomo žalos atsiradimo tęsiasi jau kurį laiką, taigi, parenkant tinkamą priemonę dėl jos grėsmės šalinimo, turėtų būti atsižvelgiama ir į šią aplinkybę. Be to, iš Jūsų paklausimo galima daryti išvadą, kad statybos darbus vis dėlto numatoma atlikti ateityje, todėl svarstytina, ar šiuo metu be statybos darbų atlikimo negalima užkirsti kelio žalai bendrojo naudojimo objektams.

   Apibendrindami tai, kas išdėstyta, manome, kad, jeigu paklausime nurodyti stogo, esančio virš Jūsų buto, numatomi atlikti remonto darbai atitiktų minėtuose teisės aktuose keliamas sąlygas ir būtų būtina priemonė išvengti žalos ar pašalinti grėsmę bendrojo naudojimo objektui (daugiabučio stogui), galėtų būti taikomos įstatyme numatytos išimtys, tačiau visais atvejais turėtų būti nepažeisti proporcingumo ir nuosavybės teisės apsaugos principai. Šiuo atveju turėtų būti įvertinta, ar neįmanoma kitomis priemonėmis (neatliekant remonto) išvengti žalos grėsmės iki realaus statybos darbų atlikimo teisės aktuose nustatyta tvarka.

1. Statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ 12.4 punkte nurodyta, kad statinio paprastojo remonto tikslas – atnaujinti esamą statinį, jo nerekonstruojant ir kapitališkai neremontuojant, o 12.4 papunktyje detalizuota, kad į šią statybos rūšį patenka, be kita ko, stogo dangos ar apdailos keitimas.

   Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 5 punkte nustatyta ir Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 4.1 papunktyje detalizuota, kad leidimas atlikti daugiabučio namo paprastąjį remontą privalomas atliekant ypatingojo ir neypatingojo daugiabučio namo remontą mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje, – kai keičiama pastato išvaizda, išskyrus atvejus, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti.

   Paklausime nurodote, kad „stogo remonto darbai bus atliekami <...> neliečiant stogo konstruktyvo ir stogo išvaizdos“.

   Apibendrindami tai, kas išdėstyta, manome, kad paklausime nurodyti stogo darbai gali būti priskirti pastato paprastojo remonto darbams. Taigi, jeigu paprastojo remonto darbų metu pastato išvaizda nebūtų keičiama, statybą leidžiantis dokumentas dėl daugiabučio pastato paprastojo remonto nebūtų reikalingas.

   Ši konsultacija negali būti traktuojama kaip Inspekcijos sprendimas konkrečioje situacijoje.