Papildomo balkono įrengimas daugiabučio renovacijos metu (2016-12-08)

KLAUSIMAS

   Šiuo metu vyksta daugiabučio renovacijos projektavimas. Projekto pristatymo daugiabučio gyventojams metu vieno buto savininkė išreiškė norą įsirengti balkoną. Investiciniame plane papildomo balkono įrengimas nenumatytas.

   Ar balkono įrengimo projektą inicijuojančiai savininkei surinkus 50+1 proc. balsų ir pateikus bendrijai prašymą dėl balkono įrengimo bendrija privalo besąlygiškai inicijuoti investicinio projekto papildymą?

   Kokią papildomą informaciją ji turėtų pateikti?

   Kokiu būdu gali būti apginti besiribojančių butų savininkų interesai ir kiek svarbūs yra jų pritarimai projektui?

ATSAKYMAS (2016-12-08, Nr. (9.12)-2D-17810)

   Informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys. Atsakymas rengiamas klausimų pateikimo tvarka.

   Statybos techninio reglamento STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ (toliau – reglamentas) 11 priede Pastato atnaujinimo (modernizavimo) projekto rengimo tvarkos aprašas nustatyta:

„<...>;

4. pastato atnaujinimo (modernizavimo) projektas (toliau – projektas) rengiamas dviem etapais: investicijų planas (ar investicijų projektas) ir techninis darbo projektas.

5. Investicijų planas (ar investicijų projektas), kuriame pateikiamas pastato atnaujinimo (modernizavimo) pagrindimas, rengiamas pagal specialiuosius architektūros reikalavimus, valstybės ir savivaldybių finansuojamų programų specialiuosius techninius reikalavimus ir atitinkamais teisės aktais patvirtintas šių planų (ar projektų) rengimo tvarkas ar metodikas.

6. Techninis darbo projektas rengiamas, kai statytojas (daugiabučiam namui – butų ir kitų patalpų savininkai) patvirtino investicijų planą (ar investicijų projektą) ir gauna preliminarų finansuotojo pritarimą dėl Projekto finansavimo.

<...>;

17. Iki gaunant statybą leidžiantį dokumentą, Projektas turi būti patvirtintas reglamento nustatyta tvarka. Daugiabučio namo atnaujinimo atveju, iki projekto patvirtinimo, projektas turi būti viešai aptartas su namo butų ir kitų patalpų savininkais. Aptarimą organizuoja projekto užsakovas, apie aptarimo laiką ir vietą ne vėliau kaip prieš 5 darbo dienas, iki aptarimo dienos, raštu pranešdamas butų ir kitų patalpų savininkams. Projektą pristato projekto vadovas. Po aptarimo prireikus projekto užsakovo ir projekto vadovo bendru sutarimu projektas patikslinamas ir tvirtinamas reglamento nustatyta tvarka.“

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 12 straipsnyje nustatyta visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarka bei sprendimų dėl bendrų interesų tenkinimo arba dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų priėmimas:

„1. Sprendimai dėl daugiabučio namo (daugiabučių namų) ar kitos paskirties pastato (pastatų), kuriame (kuriuose) yra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų bendrų interesų tenkinimo (karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, pastato (pastatų) šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, patalpų (pastatų) savininkų sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.), taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato (pastatų) naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato (pastatų) atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo (daugiabučių namų) ar kitos paskirties pastato (pastatų), kuriame (kuriuose) yra įsteigta bendrija, savininkų balsų dauguma, nepažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimų. Šiuo atveju visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkimo šaukimui ir sprendimų priėmimui mutatis mutandis taikomos šio įstatymo 11 straipsnio nuostatos“, kuriose nustatyta: „<...>; 5. Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę. Pakartotinis visuotinis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių.

<...>;

6. Visuotinio susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių, išskyrus šio straipsnio 7 dalyje numatytus atvejus.“

   Apibendrindami manome, kad:

1. investicinio projekto rengimo metu turėtų būti aptarti namo bendrasavininkams visi aktualūs pastato atnaujinimo klausimai (tame tarpe ir naujų balkonų įrengimas), kurie turėtų būti įgyvendinti pastato modernizavimo metu. Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme nustatyta tvarka namo bendrasavininkų priimti sprendimai turėtų būti įtraukti į investicinį projektą. Techninis darbo projektas rengiamas pagal investicinį projektą, kuriam buvo pritarta;

2. buto savininkė klausimą dėl papildomo balkono įrengimo turėtų kelti investicinio projekto rengimo metu daugiabučio namo bendraturčių susirinkime;

3. kadangi Civilinio kodekso 4.75 straipsnio 1 dalyje nustatyta: „Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį. Kol ginčas bus išspręstas, teismas ginčo objektui gali skirti administratorių“, todėl, jeigu patvirtinus investicinį projektą, kai kurie daugiabučio namo bendrasavininkai mano, kad yra pažeisti jų interesai, savo teises ir interesus jie gali ginti teisme.

Informuojame, kad VšĮ Būsto energijos taupymo agentūra (BETA) teikia konsultacijas ir pagalbą būsto savininkams daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) klausimais, vertina ir derina pateiktus investicijų planus, pirkimų dokumentus, bendradarbiauja su savivaldos institucijomis, inžinerinėmis konsultacinėmis įmonėmis, mokymo įstaigomis, nevyriausybinėmis organizacijomis ir kt.

   Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.