Sutikimas dėl daugiabučio modernizavimo, bendrojo naudojimo balkonas ir kiti reikalai (2017-09-07)

KLAUSIMAS

   Prašome atsakyti:

1. Ar reikalingas daugiabučio namo savininkų sutikimas dėl greta stovinčio namo atnaujinimo (modernizavimo)?
2. Kokiu būdu prie buto esantis balkonas priskiriamas prie bendrojo naudojimo patalpų?
3. Jei daugiabučio namo buto balkonas priskiriamas prie pastato bendro naudojimo patalpų, ar buto, prie kurio yra balkonas, savininkas turi teisę nesutikti, kad bendro naudojimo balkone būtų atliekami statybos rangos darbai?

ATSAKYMAS (2017-09-07, Nr. (9.12)-2D-12580)

  Paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

   1. Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalyje reglamentuota, kokie dokumentai turi būti pateikiami prie prašymo išduoti statybą leidžiantį dokumentą. Tarp šių dokumentų gretimo pastato savininkų sutikimas nėra nurodytas.

   Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymą, priežiūrą, išlaikymą reglamentuoja Civilinis kodeksas. Šio kodekso 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.

   Tiksli daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų sąvoka apibrėžta Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme. Pagal šio įstatymo 2 straipsnio 15 dalies nuostatas, bendrosioms pastato bendrojo naudojimo patalpoms priskirtina pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys – pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams, o bendrosioms pastato konstrukcijoms – pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos).

   Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 14 straipsnio 6 dalies 8 punkto nuostatas bendrijos pirmininkas atsako už bendrojo naudojimo objektų aprašo sudarymą ir tvarkymą.

   Civilinio kodekso 4.85 straipsnio 1 dalyje pažymėta, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. 

  Atsižvelgdami į paklausime pateiktą informaciją ir pirmiau nurodytų teisės aktų nuostatas, manome, kad bendruoju atveju teisės aktai nenumato prievolės gauti gretimo pastato savininkų sutikimus dėl planuojamų atlikti remonto darbų, tačiau visais atvejais privaloma nepažeisti gretimo pastato butų ir kitų patalpų savininkų interesų. Tuo atveju, kai planuojama pabloginti gretimo pastato butų ar kitų patalpų savininkų sąlygas (pvz.: sumažinti balkono tūrį) privaloma gauti atitinkamus rašytinius sutikimus.

   2. Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 30 d. įsakymu Nr. 522, 152 punkte pažymėta, kad skaičiuojant pastato vidaus plotus atvirų balkonų plotai neskaičiuojami.

   Manome, kad, jeigu buto kadastro duomenų byloje nurodyta, kad neįstiklintas balkonas priskirtas nurodytam butui, tai šį balkoną įstiklinus, tačiau neatnaujinus buto kadastro duomenų (neperskaičiavus buto ploto), atitinkamas balkonas netampa bendrojo naudojimo objektu. Konkrečiu atveju ar paklausime nurodytas balkonas priskirtinas bendrojo naudojimo objektams galėtų atsakyti namo bendrijos primininkas (administratorius), kuris atsakingas už bendrojo naudojimo objektų aprašo sudarymą ir tvarkymą.

   3. Tuo atveju, jei minimas balkonas yra bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas, sprendimai dėl bendrojo naudojimo objekto naudojimo / disponavimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sprendimu (priimamas protokolinis sprendimas Civilinio kodekso 4.85 straipsnio nustatyta tvarka). Iškilę ginčai dėl galimai pažeistų interesų civiline tvarka būtų sprendžiami teisme.

  Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti traktuojama kaip Inspekcijos sprendimas konkrečioje situacijoje.