Detaliojo plano reikalavimų įgyvendinimas, pasikeitus teisiniam reguliavimui (2015-07-24)

KLAUSIMAS

       2000 m. miesto tarybos sprendimu buvo patvirtintas Teritorijos detalusis planas (toliau – Detalusis planas), kuriame buvo nustatytas nurodytos teritorijos tvarkymo ir naudojimo rėžimas. Kreipiamės į Jus rašytinės konsultacijos dėl Detaliojo plano reikalavimų taikymo projektuojant šioje teritorijoje gyvenamąjį pastatą.

     Nurodytame Detaliajame plane teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimas buvo nustatytas ir dabar statytojui priklausančiam žemės sklypui Detaliajame plane pažymėtam Nr.  (toliau – žemės sklypas), kuriame, sutarties pagrindu, jo savininkei šiuo metu projektuojame vienbutį gyvenamąjį pastatą (toliau – Pastatas).

     Be kitų teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo reikalavimų, Detaliajame plane buvo apibrėžtas ir leistinas užstatymo tankio rodiklis – 18 proc. 2015 m. vasario 23 d. statytojai buvo išduoti Specialieji architektūros reikalavimai (toliau – Specialieji reikalavimai), kuriuose leistino žemės sklypo užstatymo tankio atžvilgiu nustatyta: „Vadovaujantis teritorijos prie Svajonių g. detaliojo sprendiniais, sklypo užstatymo tankumas – iki 18 proc., 200 kv.m“. Taigi, šiuo dokumentu nurodyta vadovautis tankio Detaliajame plane nustatytu leistino užstatymo tankio rodikliu.

      Visgi siekdami rengiamu projektu užtikrinti Detaliojo plano reikalavimų įgyvendinimą, susiduriame su klausimu, kokiu būdu turime skaičiuoti užstatymo tankio rodiklį, atsižvelgiant į tai, kad laikotarpyje tarp Detaliojo plano ir Specialiųjų reikalavimo išdavimo (bei Pastato projektavimo) užstatymo tankio rodiklio skaičiavimo tvarka pakito.

      Detaliojo plano rengimo (konkrečiai – patvirtinimo) metu galiojusiose Teritorijų planavimo įstatymo redakcijoje (nuo 1997-10-24 iki 2000-04-26) užstatymo tankio sąvoka pagrindinėms sąvokoms skirtame įstatymo straipsnyje nebuvo apibrėžta, taip pat ji nebuvo detaliau reguliuojama ir pačiame įstatymo tekste. Tačiau tuo metu galiojusiame įstatymą detalizavusiame Laikinajame detaliųjų planų sprendiniais nustatomo teritorijos tvarkymo rėžimo reglamente buvo nustatyta, kad detaliajame plane nustatomi privalomieji reikalavimai yra šie: žemės sklypo (teritorijos) naudojimo būdas; statinių aukštis; užstatymo tankis; užstatymo intensyvumas (7 p.). Tame pačiame teisės akte nurodyta, kad užstatymo tankis reglamentuoja statiniais užstatyto ploto santykį su viso sklypo plotu (7.3 p.).

      Statiniais užstatytas plotas nagrinėjamu metu buvo skaičiuojamas pagal tuomet galiojusį STR „Pastatų plotų ir tūrių skaičiavimo tvarka“, pagal kurį pastato (statinio) užimtas žemės plotas turėjo būti skaičiuojamas taip:

1. skaičiuojamas pirmojo aukšto horizontalaus pjūvio (projekcijos) plotas.

Į šį plotą įskaičiuojami po pastatų padarytų įvažų, erdvių žmonėms praeiti ir kitoms reikmėms, portikų plotai; balkonų, erkerių ir kitų konsolinių pastato dalių plotai neskaičiuojami;

1. kai pirmojo aukšto horizontali projekcija nesutampa su požeminės pastato dalies, išsikišusios virš žemės paviršiaus, horizontalia projekcija, suskaičiuojamas pastarosios projekcijos dalies, esančio už pirmojo aukšto horizontalios projekcijos ribų, plotas.

Į požeminės dalie horizontalios projekcijos plotą įskaičiuojami terasų, įėjimų į pastatą laiptų (aikštelių), įvažiavimų į garažus , šviesduobių, krovinių nuleidimo duobių plotai;

1. pastato užimtas sklypo plotas buvo plotų, suskaičiuotų šio reglamento 23.1 ir 23.2 punktų nustatyta tvarka, suma (23 p.).

      Šiuo metu galiojančiuose Teritorijų planavimo įstatymo redakcijoje užstatymo tankis apibrėžiamas kaip pastatų ir turinčių stogą inžinerinių statinių antžemine dalimi užstatomo ploto, nustatomų pagal išorinių sienų ar kitų atitvarų projekciją į žemės paviršių, santykis su žemės sklypo plotu (2 str. 40 d.). Taigi, esminis Detaliojo plano rengimo metu galiojusio ir šiuo metu galiojančio užstatymo tankio reguliavimo skirtumas - konsolinių pastato dalių projekcijos į žemės paviršių įskaičiavimas į statiniais užstatomą plotą, vertinamą nustatant užstatymo tankio rodiklį.

      2014 m. sausio 2 d. patvirtintuose Kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklėse nurodoma, kad galiojančiuose detaliuosiuose planuose, parengtuose pagal iki 2014 m. sausio 1 d. galiojusį teisinį reguliavimą, vartotų sąvokų turinys turi būti suvokiamas pagal tuo metu galiojusį teisinį reguliavimą (332 p.). Atsižvelgdami į tai manome, kad Žemės sklype projektuodami Pastatą, juo užimtą žemės plotą ir, atitinkamai, užstatymo tankio rodiklį turime skaičiuoti pagal Detaliojo plano rengimo (patvirtinimo) metu galiojusią jo skaičiavimo tvarką, t. y. į tankio rodiklio skaičiavimui naudojimą užstatomą plotą neįskaitant konsolinių Pastato dalių projekcijų į žemės paviršių.

Visgi siekdami užtikrinti tinkamą Detaliojo plano reikalavimų taikymą bei Pastato projekto sprendinių teisėtumą, prašome Jūsų atsakyti, ar mūsų aukščiau išdėstytas taikytino teisinio reguliavimo vertinimas yra teisingas.

ASTASKYMAS (2015-07-24, Nr. (8.4)-2D-10955)

      Susipažinę su raštu, pagal kompetenciją teikiame nuomonę jame išdėstytais klausimais.

      Kompleksinių teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. sausio 2 d. įsakymu Nr. D1-8, 332 punkte nurodyta, kad galiojančiuose detaliuosiuose planuose, parengtuose pagal iki 2014 m. sausio 1 d. galiojusį teisinį reguliavimą, vartotų sąvokų turinys turi būti suvokiamas pagal tuo metu galiojusį teisinį reguliavimą.

      Paklausime nurodyto detaliojo plano patvirtinimo metu (2000 m. vasario 11 d.) galiojusiuose teisės aktuose nurodyta:

      Laikinojo detaliųjų planų sprendiniais nustatomo teritorijos tvarkymo režimo reglamento, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 1999 m. gruodžio 16 d. įsakymu Nr. 402, 7.3 punkte nurodyta, kad užstatymo tankis reglamentuoja statiniais užstatyto ploto santykį su viso sklypo plotu.

      Statybos techninio reglamento STR 1.14.01:1999 „Pastatų plotų ir tūrių skaičiavimo tvarka“ 7 punkte nurodyta, kad

      Statinio užimtas žemės plotas (užstatytas plotas) - statinio pirmojo aukšto horizontalios projekcijos ir už jos ribų esančios rūsio dalies (jei ji yra) horizontalios projekcijos plotų suma.

      Šio reglamento 23 punkte nurodyta, kad pastato (statinio) užimtas žemės plotas skaičiuojamas taip:

      23.1. suskaičiuojamas pirmojo aukšto horizontalaus pjūvio (projekcijos) plotas.

Į šį plotą įskaičiuojami po pastatu padarytų įvažų, erdvių žmonėms praeiti ir kitoms reikmėms, portikų plotai; balkonų, erkerių ir kitų konsolinių pastato dalių plotai neskaičiuojami;

      23.2. kai pirmojo aukšto horizontali projekcija nesutampa su požeminės pastato dalies, išsikišusios virš žemės paviršiaus, horizontalia projekcija, suskaičiuojamas pastarosios projekcijos dalies, esančios už pirmojo aukšto horizontalios projekcijos ribų, plotas.

Į požeminės dalies horizontalios projekcijos plotą įskaičiuojami terasų, įėjimų į pastatą laiptų (aikštelių), įvažiavimų į garažus, šviesduobių, krovinių nuleidimo duobių plotai;

      23.3. pastato užimtas sklypo plotas yra plotų, suskaičiuotų šio reglamento 23.1 ir 23.2 punktų nustatyta tvarka, suma.

      24. Užstatytoji sklypo dalis skaičiuojama taip:

      24.1. suskaičiuojamas kiekvieno sklype esančio statinio užimtas žemės plotas šio reglamento 23 punkto nustatyta tvarka;

      24.2. susumuojami visų sklype esančių statinių užimti žemės plotai;

      24.3. apskaičiuojamas užimtų žemės plotų sumos santykis su visu sklypo plotu, šis santykis išreiškiamas procentais (vieno procento tikslumu).

      Vadovaudamiesi aukščiau išdėstytų teisės aktų nuostatomis manome, kad detaliajame plane (patvirtintame 2000 m. vasario 11 d.) nustatytas užstatymo tankio rodiklis turi būti suvokiamas pagal tuo metu galiojusį teisinį reguliavimą, t.y.:, kad skaičiuojant pastato (statinio) užimtą žemės plotą, į pirmojo aukšto horizontalaus pjūvio (projekcijos) plotą konsolinių pastato dalių plotai turėtų būti neįskaičiuojami.