Ar buto balkonas yra daugiabučio namo bendrojo naudojimo konstrukcija (2016-11-21)

KLAUSIMAS

Prašome pateikti nuomonę atsakymus į šiuos klausimus:

1. Ar daugiabučio balkonas, kuriuo naudojasi (turi išėjimą į jį) konkretus butas, yra laikomas bendra namo konstrukcija ir kokie teisės aktai tai reglamentuoja?
2. Kokios konkrečiai balkonų konstrukcijų dalys (prašome jas išvardinti) yra laikomos bendromis namo konstrukcijomis?
3.  Ar išlyginamasis ir nuolydį formuojantys sluoksniai, hidroizoliacinis sluoksnis ir balkono plytelės, skardinimo elementai, esantys ant balkono gelžbetonio perdangos ir skirti krituliams nuo namo nuvesti, yra laikytini bendra lietaus nuotekų nuvedimo sistemos dalimi? Jei taip, ar šios konstrukcijos laikomos bendromis viso namo konstrukcijomis, už kurių priežiūrą ir remontą atsakingi visi gyventojai?
4. Ar balkonų remonto darbai (plytelių ardymas, išlyginamojo sluoksnio remontas, hidroizoliacijos įrengimas, plytelių klijavimas, balkono skardinimas ir t. t.) yra priskiriami prie viso namo bendrųjų konstrukcijų remonto darbų?
5.  Ar gali būti tik dalis balkonų remonto darbų priskirta bendrų konstrukcijų remonto darbų?
6. Ar sprendžiant dėl remonto darbų pripažinimo bendrų konstrukcijų remonto darbais būtina atsižvelgti į tai, kad jie tiesiogiai susiję tik su kelių bendraturčių interesais?
7. Kaip turi būti skirstomi mokesčiai namo gyventojams už minėtus balkonų remonto darbus?

ATSAKYMAS (2016-11-21, Nr. (9.12)-2D-16792)

     Informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

     Atsakymą parengėme atsižvelgdami į Aplinkos ministerijos 2016 m. lapkričio 15 d. rašte Nr. (13-11)-D8-8521 teiktą nuomonę.

     Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymą, priežiūrą, išlaikymą reglamentuoja Civilinis kodeksas. Šio kodekso 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Pagal 4.82 straipsnio 3 dalį butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Šio straipsnio 7 dalyje nustatyta, kad buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.

    Tiksli daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų sąvoka apibrėžta Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme (toliau – Bendrijų įstatymas). Pagal šio įstatymo 2 straipsnio 15 dalies nuostatas, bendrosioms pastato konstrukcijoms priskiriamos pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos).

     Pagal Bendrijų įstatymo 14 straipsnio 6 dalies 8 punkto nuostatas bendrijos pirmininkas atsako už bendrojo naudojimo objektų aprašo sudarymą ir tvarkymą.

     Daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų aprašo tipinė (pavyzdinė) forma (toliau – Objektų aprašo pavyzdinė forma) patvirtinta aplinkos ministro 2010 m. lapkričio 2 d. įsakymu Nr. D1-895 (2012 m. birželio 27 d. įsakymo Nr. D1-549 redakcija). Pagal šios formos reikalavimus sudaromame apraše turi būti nurodyta namo bendrojo naudojimo objektų rūšis, paskirtis, individualūs požymiai, su jais susijusios patalpų savininkų teisės ir prievolės.

     Aprašas turi būti derinamas, svarstomas ir kopijos savininkams pateikiamos bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. Aprašą tvirtina visuotinis bendrijos narių susirinkimas (Bendrijų įstatymo 10 straipsnio 1 dalies 10 punktas). Nesutarimų atveju ginčą sprendžia teismas.

    Pagal Bendrijų įstatymo 14 straipsnio 6 dalies 10 punktą bendrijos pirmininkas atsako už bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinių ir ilgalaikių planų projektų parengimą ir jų pateikimą visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) (valdybai). Savininkai apie priimtus planus ir kitus sprendimus informuojami bendrijos įstatuose nustatyta tvarka.

    Atkreiptinas dėmesys, kad pagal Bendrijų įstatymo 12 straipsnio 2 dalį sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal bendrojo naudojimo objektų aprašą yra arba gali būti naudojami tenkinti ne visų daugiabučio namo savininkų, o tik jų dalies poreikius, nepažeidžiant kitų daugiabučio namo savininkų teisių ir bendrijos visuotinio susirinkimo sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, remonto ar atnaujinimo ir tam reikalingų lėšų kaupimo ar skolinimosi, gali būti priimami tos dalies savininkų ir yra privalomi tai daliai savininkų.

    Vadovaujantis šiomis nuostatomis teikiame nuomonę pagal bendrijos pateiktus klausimus:

    Atsakant į 1 ir 2 klausimus pažymėtina, kad pagal statinio projektą įrengtų/sumontuotų visų daugiabučio namo balkonų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai priskiriami pastato bendrojo naudojimo objektams.

   Atsakant į 3 klausimą pažymėtina, kad pagal statinio projektą sumontuotų balkono bendrųjų konstrukcijų hidroizoliacija, apskardinimas ir kiti elementai, skirti užtikrinti šios konstrukcijos paskirtį pagal esminius statinio reikalavimus, nustatytus Statybos įstatyme, laikytini bendrojo naudojimo objektais. Tačiau teisės aktai detaliai nereglamentuoja minėtų elementų priskyrimo ar nepriskyrimo pagrindinėms konstrukcijoms ir tuo pačiu – bendrojo naudojimo objektams, todėl  sprendimą dėl šių elementų priskyrimo ar nepriskyrimo bendrojo naudojimo objektams gali priimti savininkai pagal Bendrijų įstatymo nuostatas, ir tai turėtų atsispindėti objektų apraše. Bendrajai pastato lietaus nuotekų sistemai pagal Objektų aprašo pavyzdinės formos II skyriaus 13 punktą priskiriama lietaus nuotekų tinklai nuo įlajos, esančios ant pastato sutapdinto stogo iki pirmo lietaus nuotekų šulinio už pastato sienos, šlaitinių stogų lietvamzdžiai ir latakai.

   Analogiškai turėtų būti sprendžiama situacija dėl 4, 5 ir 6 klausimų.

   Atsakant į 7 klausimą pažymėtina, kad visi namo butų ir kitų patalpų savininkai privalo apmokėti namo bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir atnaujinimo išlaidas, jei pagal Bendrijų įstatymo 12 straipsnio 2 dalies nuostatas nėra priimto dalies namo savininkų sprendimo dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, remonto ar atnaujinimo.

   Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.