SLD išdavimas asmeniui, kuris nėra žemės sklypo savininkas, bet investuojantis lėšas į statybą (2022-08-23)

KLAUSIMAS

Planuojama statyba dvibučio gyvenamojo namo, žemės sklype kurio savininkas yra fizinis asmuo. Statybą atliks juridinis asmuo, statybai yra reikalingas statybos leidimas. 2018-07-04 yra patvirtinti architektūriniai reikalavimai (Priedas Nr.1) VŠĮ “Hermio europa” vardu.

Atsižvelgiant į tai kas išdėstyta, prašome:

1. Informuoti ar gali statybos leidimą gauti juridinis asmuo, nors žemės sklypo savininkas fizinis asmuo.

2. Jeigu juridinis asmuo gali gauti statybos leidimą, kokie dokumentai yra reikalingi tarp juridinio ir fizinio asmens.

3. Nurodyti ar reikia atnaujinti architektūrinius reikalavimus, kadangi, VšĮ “Hermio Europa” nevykdys veiklos.

ATSAKYMAS (2022-08-23, (9.12)2D-15324)

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) gavo ir išnagrinėjo Jūsų 2022-08-03 prašymą (toliau – paklausimas).

Atsakydami į paklausimą, informuojame, kad pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Inspekcijos konsultacijos turinys.

Taip pat informuojame, kad Inspekcija konsultacijas teikia vadovaudamasi Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos taisyklėse^[1] (toliau – Konsultavimo taisyklės) nustatyta tvarka. Pagal šių taisyklių 4.1 punktą konsultacija – tai Inspekcijos žodinis ar rašytinis atsakymas į asmens paklausime pateiktą (-us) klausimą (-us) teritorijų planavimo ir statybos valstybinę priežiūrą reglamentuojančių ir su jais susijusių teisės aktų nuostatų taikymo klausimais. Konsultavimo taisyklės nenumato konkrečių situacijų nagrinėjimo, išvadų dėl jų teikimo ir sprendimų priėmimo. Todėl pateikiame tik su paklausimu susijusį teisinį reguliavimą ir nuomonę dėl jo taikymo.

Lietuvos Respublikos statybos įstatymo (toliau – Statybos įstatymas) 2 straipsnio atitinkamai 47 ir 99 dalyje apibrėžta: specialieji reikalavimai – neprivalomas, statytojo (užsakovo) pageidavimu statiniui nustatytų specialiųjų architektūros reikalavimų, specialiųjų paveldosaugos reikalavimų, specialiųjų saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimų rinkinys, kurį išduoda savivaldybės administracijos direktorius ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos valstybės tarnautojas; statytojas (užsakovas) – Lietuvos Respublikos ar užsienio valstybės fizinis (fiziniai) asmuo (asmenys), juridinis (juridiniai) asmuo (asmenys) ar kita (kitos) užsienio organizacija (organizacijos), kurie investuoja lėšas į statybą ir kartu atlieka užsakovo funkcijas (ar jas paveda atlikti kitam fiziniam ar juridiniam asmeniui, kitai užsienio organizacijai).

Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje imperatyviai įtvirtinta, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai:

1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybėsteise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.);

2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas);

3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais.

Šio straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad, jeigu statytojas neatitinka šio straipsnio 2 dalyje nustatyto bent vieno privalomojo reikalavimo statytojo teisei įgyvendinti, statyba yra draudžiama.

Kaip nurodyta Statybos įstatymo 27 straipsnio 16 dalies 2 punkte, statybą leidžiančio dokumento (toliau – SLD) išdavimo procedūros neatliekamos ir SLD neišduodamas, jeigu prašantis išduoti SLD asmuo neturi teisės būti statytoju pagal šio įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 ir 3 punktų reikalavimus.

Atvejai, kada statytojo teisei įgyvendinti nereikia žemės sklypo valdyti nuosavybės teise arba valdyti ir naudoti kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais, nustatyti statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“^[2] (toliau – STR 1.05.01:2017) 4 priede.

Remiantis Statybos įstatymo 24 straipsnio 23 dalimi, specialieji reikalavimai ir prisijungimo sąlygos galioja 5 metus nuo jų išdavimo dienos, jeigu SLD negautas. Gavus SLD, specialieji reikalavimai ir prisijungimo sąlygos galioja iki statybos užbaigimo procedūrų užbaigimo dienos.

Specialiųjų reikalavimų, specialiųjų architektūros reikalavimų, specialiųjų saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimų struktūros ir išdavimo tvarkos aprašo^[3] (toliau – Aprašas) 17 punkte nurodyta, jog parengti specialieji reikalavimai (specialieji architektūros reikalavimai, specialieji saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimai) netaisomi, išskyrus redakcinio pobūdžio klaidų, nekeičiančių specialiųjų reikalavimų esmės, pataisymą.  Statytojas, norėdamas keisti išduotus specialiuosius reikalavimus (specialiuosius architektūros reikalavimus, specialiuosius saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimus), teikia savivaldybės administracijai naują prašymą išduoti  specialiuosius  reikalavimus. Nauji specialieji reikalavimai išduodami Aprašo nustatyta tvarka.

Prašote „1. Informuoti ar gali statybos leidimą gauti juridinis asmuo, nors žemės sklypo savininkas fizinis asmuo“.

          Statytojo teisė įgyvendinama vadovaujantis Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies nuostatomis, t. y. žemės sklypas, kuriame numatoma statyti statinį, turi būti statytojo valdomas nuosavybės teise arba valdomas ir naudojamas kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais, išskyrus atvejus, nurodytus STR 1.05.01:2017 4 priede, į kuriuos paklausime minimas atvejis nepatenka.

Taigi juridinis asmuo galėtų įgyvendinti statytojo teisę, gaudamas SLD, tik tuo atveju, jei jis žemės sklypą, kuriame statomas statinys, valdytų nuosavybės teise arba valdytų ir naudotų kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais.

Dėl klausimo „2. Jeigu juridinis asmuo gali gauti statybos leidimą, kokie dokumentai yra reikalingi tarp juridinio ir fizinio asmens“.

Juridinis asmuo, norėdamas gauti SLD, kartu su prašymu išduoti SLD, be kita ko, turėtų pateikti dokumentą, įrodantį, jog jis atitinka Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 punkte statytojo teisei įgyvendinti keliamą reikalavimą. Tai yra, minėtas dokumentas turi patvirtinti, kad juridinis asmuo žemės sklypą valdo ir naudoja Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais. Mūsų nuomone, toks dokumentas galėtų būti Lietuvos Respublikos įstatymų nustatyta tvarka sudaryta žemės sklypo nuomos sutartis, kurioje numatyta užstatymo teisė, ar fizinio asmens ir juridinio asmens bendrąją dalinę nuosavybę į žemės sklypą patvirtinantis dokumentas, jungtinės veiklos sutartis, kiti Civiliniame kodekse numatyti dokumentai, suteikiantys valdymo ir naudojimo teisę.

          Dėl jungtinės veiklos sutarties pažymėtina, kad statybos srityje sudaromos jungtinės veiklos sutartys turi nepažeisti minėtų imperatyvių Statybos įstatymo nuostatų, įtvirtinančių būtinas sąlygas statytojo teisei įgyvendinti, kadangi atsižvelgiant į Civilinio kodekso 1.80 straipsnio 1 dalį, sandoriai, prieštaraujantys imperatyvioms įstatymo normoms yra niekiniai ir negalioja. Statybos srityje kartu veikiantys asmenys, kooperuodami savo turtą, darbą ir pan., jungtinių veiklos sutarčių nuostatomis negali paskirti asmens, kurio vardu bus gautas SLD, kuris atliks statybos užbaigimo procedūras ir pan., jeigu tas asmuo neatitinka Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies statytojui keliamų reikalavimų (būtinų sąlygų statytojo teisei įgyvendinti). Pavyzdžiui, jungtinės veiklos sutarties dalyvis, valdantis žemės sklypą, ir asmuo, investuojantis lėšas į statybą tame žemės sklype, negali jungtinės veiklos sutartyje nustatyti, kad asmuo, kuris investuoja lėšas, tačiau neturi valdymo teisių į žemės sklypą, gaus SLD, atliks statybos užbaigimo procedūras ir pan. Taigi sudarant jungtinės veiklos sutartis, asmenims, kurių vardu ketinama gauti SLD, atlikti statybos užbaigimo procedūras ir pan., turi būti perduodamos atitinkamos valdymo teisės į žemės sklypą.

Dėl prašymo „3. Nurodyti ar reikia atnaujinti architektūrinius reikalavimus, kadangi, VšĮ “ Hermio Europa” nevykdys veiklos“.

Kaip nurodyta Statybos įstatymo 2 straipsnio 47 dalyje pateiktoje specialiųjų reikalavimų sąvokos apibrėžtyje, specialieji reikalavimai nustatomi statiniui. Kai nuo specialiųjų reikalavimų  (ir tuo atveju, kai specialiųjų reikalavimų rinkinį sudaro tik specialieji architektūros reikalavimai) išdavimo dienos nepraėjo 5 metai (pagal paklausimo duomenis išdavimo data 2018-07-04) ir statytojas nepageidauja jų keisti, tai specialieji reikalavimai yra galiojantys. Nei Statybos įstatymas, nei Aprašas nenumato specialiųjų reikalavimų atnaujinimo procedūros pasikeitus statytojui.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.