Bendraturčių sutikimai pagal Civilinio kodekso 4.75 ir 4.85 straipsnius (2022-08-22)

KLAUSIMAS

Prašome pateikti išaiškinimą:

1. Ar siekiant pakeisti atskirai suformuotų administracinės paskirties patalpų, esančių administracinės paskirties pastate, paskirtį (jei dėl to nesikeičia viso pastato paskirtis) yra reikalingas kitų tokiame administracinės paskirties pastate esančių atskirai suformuotų patalpų savininkų sutikimas?

2. Jei atsakant į pirmą klausimą nurodoma, kad sutikimas yra reikalingas, prašome paaiškinti kokia tvarka (ar pagal CK 4.75 str., ar pagal CK 4.85 str.) turėtų būti gaunamas kitų tokiame administracinės paskirties pastate esančių atskirai suformuotų patalpų savininkų sutikimas, įvertinus tai, kad tokiame administracinės paskirties pastate yra ir gyvenamosios paskirties butų?

3. Ar administracinės paskirties pastato, kuriame yra gyvenamosios paskirties butų, bendrasavininkų sprendimai dėl tokio administracinės paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo yra priimami CK 4.75 str. ar CK 4.85 str. numatyta tvarka?

4. Ar atsakant į antrą bei trečią klausimą, yra reikšminga aplinkybė, kokios paskirties (gyvenamosios ar administracinės) patalpų (vertinant skaičių ir/ar plotą) administracinės paskirties pastate yra daugiau? Jei taip, kokią tai reikšmę turi atsakant į antrą bei trečią klausimus?

ATSAKYMAS (2022-08-22, (9.12)2D-15163)

Atsakydami į Jūsų 2022-07-26 raštą „Dėl pastato bendrasavininkų sutikimo“ (toliau –paklausimas), informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

Taip pat informuojame, kad Inspekcija veiklą vykdo Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatyme (toliau – Priežiūros įstatymas) nustatyta apimtimi, konsultacijas teikia vadovaudamasi Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos taisyklėse^[1] (toliau – Konsultavimo taisyklės) nustatyta tvarka. Pagal šių taisyklių 4.1 punktą konsultacija – tai Inspekcijos žodinis ar rašytinis atsakymas į asmens paklausime pateiktą (-us) klausimą (-us) teritorijų planavimo ir statybos valstybinę priežiūrą reglamentuojančių ir su jais susijusių teisės aktų nuostatų taikymo klausimais. Valstybės politiką civilinių santykių srityje formuoja Teisingumo ministerija, statybos srityje – Aplinkos ministerija. Todėl atsakydami į Jūsų paklausimą remiamės šių ministerijų Inspekcijai skirtuose raštuose pateikta nuomone dėl Civilinio kodekso 4.75 ir 4.85 straipsnių taikymo.

Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 7 punkte nustatyta, kad vienas iš pateikiamų dokumentų yra statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimas ar butų ir kitų patalpų savininkų protokolinio sprendimo dėl šio straipsnio 1 dalyje nurodytų statybos darbų atlikimo (atitinkamo statinio projekto rengimo ir (ar) įgyvendinimo), priimto Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka, kopija, išskyrus atvejus, kai reikia atlikti rekonstravimo, remonto darbus siekiant pritaikyti gyvenamąjį namą neįgaliesiems, kai pateikiamas prašymas išduoti statybą leidžiančius dokumentus, nurodytus šio straipsnio 1 dalies 5 punkte (atliekant darbus statytojo (užsakovo) patalpų viduje), taip pat Civilinio kodekso4.83 straipsnio 2 dalyje nustatyto galimos žalos atsiradimo ir grėsmės bendrojo naudojimo objektams pašalinimo atvejus ir kituose Lietuvos Respublikos įstatymuose nurodytus atvejus, daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų paprastojo ar kapitalinio remonto atvejus, kai šie darbai vykdomi pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus ir atitinkamai nustatyta tvarka patvirtintą namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto) ilgalaikį ar metinį planą – šiuo atveju pateikiama nustatyta tvarka patvirtinto namo atnaujinimo ilgalaikio ar metinio plano kopija. 

Taigi minėtos įstatymo nuostatos numato, kad statybą leidžiančiam dokumentui gauti turi būti pateikiamas statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimas arba butų ir kitų patalpų savininkų protokolinio sprendimo, priimto Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka, kopija, taip pat numato atvejus, kada tokio sutikimo nereikia. Atsižvelgiant į Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies turinį ir sakinio struktūrą, laikytina, kad šioje nuostatoje nurodyta, kaip turi būti priimtas butų ir kitų patalpų savininkų protokolinis sprendimas (t. y. priimtinas Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka), tačiau nenustato, kaip priimtinas statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimas.  Manome, kad, kaip turi būti priimamas statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimas, spręstina, atsižvelgiant į  Civilinio kodekso nuostatas, reglamentuojančias bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą.

Civilinio kodekso 4.75 straipsnio, reglamentuojančio bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą, 1 dalyje nurodyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimą. Civilinio kodekso 4.75 straipsnis yra bendroji teisės norma, o Civilinio kodekso 4.85 straipsnis yra specialioji teisės norma Civilinio kodekso 4.75 straipsnio atžvilgiu, reglamentuojanti specialiąją, tik butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo tvarką. Kas yra butai, paaiškinta Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 5 dalyje^[2], o kitos patalpos apibrėžtos to paties straipsnio 10 dalyje^[3]. 

STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“^[4] (toliau – reglamentas) nustato statinių klasifikavimą pagal jų naudojimo paskirtį. Reglamento 5 punktas numato, kad pastatai pagal paskirtį skirstomi į dvi grupes – gyvenamuosius ir negyvenamuosius pastatus, pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei (pogrupiui), jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.

Atsižvelgdami į tai, kas išdėstyta, teikiame nuomonę dėl Jūsų klausimų.

„1. Ar siekiant pakeisti atskirai suformuotų administracinės paskirties patalpų, esančių administracinės paskirties pastate, paskirtį (jei dėl to nesikeičia viso pastato paskirtis) yra reikalingas kitų tokiame administracinės paskirties pastate esančių atskirai suformuotų patalpų savininkų sutikimas?“

Kaip nustatyta Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 7 punkte, vienas iš kartu su prašymu išduoti statybą leidžiantį dokumentą pateikiamų dokumentų yra statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimas ar butų ir kitų patalpų savininkų protokolinio sprendimo dėl šio straipsnio 1 dalyje nurodytų statybos darbų atlikimo (atitinkamo statinio projekto rengimo ir (ar) įgyvendinimo). Šio straipsnio 1 dalies 6 punkte nurodytas leidimas pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį. Taigi, jeigu negyvenamosios paskirties pastatą valdo bendraturčiai, tai su prašymu išduoti leidimą pakeisti pastato dalies (patalpų) paskirtį turi būti pateikiamas bendraturčių rašytinis sutikimas.

„2. Jei atsakant į pirmą klausimą nurodoma, kad sutikimas yra reikalingas, prašome paaiškinti kokia tvarka (ar pagal CK 4.75 str., ar pagal CK 4.85 str.) turėtų būti gaunamas kitų tokiame administracinės paskirties pastate esančių atskirai suformuotų patalpų savininkų sutikimas, įvertinus tai, kad tokiame administracinės paskirties pastate yra ir gyvenamosios paskirties butų?“

Negyvenamosios paskirties (administracinės paskirties) pastato atskirai suformuotų nekilnojamojo turto objektų (patalpų) savininkų rašytinis sutikimas turi būti gautas vadovaujantis Civilinio kodekso 4.75 straipsniu, nepaisant to, kad pastate yra butų.

„3. Ar administracinės paskirties pastato, kuriame yra gyvenamosios paskirties butų, bendrasavininkų sprendimai dėl tokio administracinės paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo yra priimami CK 4.75 str. ar CK 4.85 str. numatyta tvarka?“

Sprendimai dėl administracinės paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo turi būti priimami Civilinio kodekso 4.75 straipsnyje nustatyta tvarka.

 „4. Ar atsakant į antrą bei trečią klausimą, yra reikšminga aplinkybė, kokios paskirties (gyvenamosios ar administracinės) patalpų (vertinant skaičių ir/ar plotą) administracinės paskirties pastate yra daugiau? Jei taip, kokią tai reikšmę turi atsakant į antrą bei trečią klausimus?“

Pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei (pogrupiui), jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai. Jei pastate gyvenamosios patalpos (butai) sudarytų didžiąją dalį (daugiau kaip 50 proc.) pastato bendrojo ploto, toks pastatas būtų priskirtinas gyvenamųjų pastatų grupės gyvenamosios paskirties (trijų ir daugiau butų (daugiabučių) pastatų pogrupiui. Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų šiuo atveju būtų priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, kaip numatyta Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje.

Atkreiptinas dėmesys, jog pastato paskirtis turi atitikti galiojančiuose teritorijų planavimo dokumentuose nustatytą sklypo žemės naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą.

          Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.