Daugiabučių gyvenamųjų namų bendraturčių daugumos sprendimo priėmimo privalomumas (2022.11.18)

KLAUSIMAS

      Pagal <..> Pirkimo – pardavimo sutartį, <...>, esame įsigiję jungtinės nuosavybės teise butą, esantį adresu <...>.

<...>. (šeštadienį) buvo viešai paskelbta (skelbimų lentoje priešais pastatą, esantį adresu <...>, kuriame yra mūsų nuosavybės teise įsigytas butas) apie <...> nuotoliniu būdu vyksiantį viešą susirinkimą, kurio metu bus svarstomas visuomeninės paskirties patalpų keitimas į gyvenamosios paskirties patalpas, atliekant paprastojo remonto darbus <...> projektas. Vietoje visuomeninės paskirties patalpų, į kurias (kaip deklaravo pardavėjas <...> atstovas prieš mums įsigyjant aukščiau nurodytą butą) pagrindinis atskiras įėjimas bus „iš išorės“ (kitoje pastato pusėje) ir šiose patalpose bus pardavėjo įmonės ofisas ir sporto klubas, jau yra įrengti 4 (keturi) butai su atitinkamomis į buto (gyvenamąją paskirtį) orientuotomis komunikacijomis, o laiptinėje 1 (pirmame) aukšte visai prie pat buto, esančio <...>, yra padarytos papildomos durys, skirtos patekti į aukščiau nurodytus 4 (keturis) butus. Pažymėtina, kad šios durys toje konkrečioje vietoje, kur jos yra šiuo metu padarytos pagal mums pateiktą informaciją ir dokumentus nebuvo numatytos.

      Prašome Jūsų informuoti apie tai, ar <...> savivaldybėje nėra reikalaujama pateikti daugumos gyventojų (t.y. daugiau negu 50 proc. nuosavybės teise turinčių butų savininkų) sutikimo su atitinkamu pagrindimu žemiau nurodytais atvejais:

1) keičiant patalpų, esančių pastate, kuris yra daugiabutis (su gyvenamosios paskirties butais), paskirtį;

2) keičiant pastato, kuriame yra gyvenamosios paskirties butai, konstrukciją (šiuo konkrečiu atveju durų padarymas toje vietoje, kur jos nebuvo numatytos).

ATSAKYMAS (2022.11.18, Nr. 2D-20952)

      Atsakydami į Aplinkos ministerijos persiųstą paklausimą, informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

      Inspekcija konsultacijas teikia vadovaudamasi Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos taisyklėse^[1] (toliau – Konsultavimo taisyklės) nustatyta tvarka. Pagal Konsultavimo taisyklių 4.1 papunktį, konsultacija – tai žodinis ar rašytinis atsakymas į asmens paklausime pateiktą (-us) klausimą (-us) teritorijų planavimo ir statybos valstybinę priežiūrą reglamentuojančių ir su jais susijusių teisės aktų nuostatų taikymo klausimais. Konsultavimo taisyklės nenumato konkrečių situacijų nagrinėjimo ir išvadų teikimo, todėl teikiame nuomonę tik dėl galiojančio teisinio reguliavimo, susijusio su paklausime keliamais klausimais.

      Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalyje apibrėžta, kad pastato bendrojo naudojimo objektai:

„1) bendrosios pastato konstrukcijos – pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos);

2)bendrosios pastato inžinerinės sistemos – pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus);

3) pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys – pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams;

4) vietiniai inžineriniai tinklai – kaip ši sąvoka apibrėžta Lietuvos Respublikos statybos įstatyme;

5) bendrojo naudojimo žemės sklypas –bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas“.

      Civilinio kodekso 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad „sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą“.

     Bendruoju atveju, manytina, kad prieš atliekant statybos darbus susijusius su daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais, privaloma gauti butų ir kitų patalpų savininkų balsų daugumos sutikimą. Tuo atveju, kai teikiamas prašymas statybą leidžiančiam dokumentui gauti, pagal Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 7 punktą^[2], savivaldybės administracijai teikiamas butų ir kitų patalpų savininkų protokolinis sprendimas dėl šio Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalyje nurodytų statybos darbų atlikimo (atitinkamo statinio projekto rengimo ir (ar) įgyvendinimo), priimto Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka, kopija.

      Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.