Žemės sklypo nuomininkų sutikimai (2020-05-07)

KLAUSIMAS

Rengiamas gyvenamosios paskirties (trijù ir daugiau butù) pastato kapitalinio remonto projektas.

Projekto rengimo metu iškilo keletas klausimų. Maloniai prašome į juos atsakyti:

1. Ar reikalingas valstybinės žemės sklypo kitų nuomininkų sutikimas, atliekant pastato kapitalinį

remontą (patalpų perplanavimas, fasado ir stogo šiltinimas, naujos apdailos įrengimas), kurio metu šiame valstybinės žemės sklype (i) bus įrengtas naujas žmonių su negalia reikmėms pritaikytas įėjimas į minėtą pastatą (vietoje įėjimo iš kito tretiesiems asmenims priklausančio žemės sklypo) ir (ii) klojami požeminiai inžineriniai, t. y. elektros ir vandentiekio tinklai namo prijungimui prie centralizuotų tinklų. Kiti nuomininkai nėra pastato bendraturčiai..

2. Specialieji architektūros reikalavimai išduoti 2015 m. liepos 20 dieną. Kuria data turi būti taikomi teisės aktai rengiant šį projektą? Ar projektui privaloma bendroji ekspertizė?

ATSAKYMAS (2020-05-07, Nr. (9.12)- 2D-5584)

Paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 24 str. 24 d. nustatyta, kad „šio straipsnio 1 dalyje nurodyti statinio projektai turi atitikti Lietuvos Respublikos įstatymų, kitų teisės aktų, normatyvinių statybos techninių dokumentų reikalavimus, kurie galiojo tą dieną, kai buvo išduoti specialieji reikalavimai. Praėjus 5 metams po specialiųjų reikalavimų išdavimo ir tais atvejais, kai specialieji reikalavimai nebuvo išduoti, šio straipsnio 1 dalyje nurodyti statinio projektai turi atitikti Lietuvos Respublikos įstatymų, kitų teisės aktų, normatyvinių statybos techninių dokumentų reikalavimus, kurie galiojo prašymo gauti statybą leidžiantį dokumentą, kuris buvo priimtas, pateikimo dieną <...>“. 

Specialiųjų reikalavimų sąvoka įtvirtinta tik 2017-01-01 įsigaliojusioje Statybos įstatymo redakcijoje (2 str. 47 d.).

Statybos įstatymo 27 str. 5 d. išvardyti dokumentai, bendruoju atveju pateikiami su prašymu išduoti statybą leidžiantį dokumentą, iš kurių vienas – „6) žemės sklype (teritorijoje), kurio nuosavybės teise ar kita valdymo ir naudojimo teise nevaldo statytojas (užsakovas), numatoma vykdyti statybos darbus (išskyrus atvejus, kai valstybinėje žemėje atnaujinami (modernizuojami) pastatai neatliekant rekonstravimo darbų; kai valstybinėje žemėje nesuformuotame žemės sklype atliekamas statinio kapitalinis remontas; kai statomi inžineriniai tinklai, kuriems statyti teritorijų planavimo dokumentu buvo įformintas suformuotas inžinerinių tinklų koridorius) arba statinius statyti ar rekonstruoti mažesniais negu norminiai atstumais iki gretimo sklypo ribos, taip pat, jeigu kitą žemės sklypą (teritoriją) numatoma laikinai naudoti statybos metu, – sutartis, sutikimas ar susitarimas su šio žemės sklypo (teritorijos) savininku, valdytoju ar servituto nustatymą patvirtinantys dokumentai (statant inžinerinius statinius)“.

Statinio projekto ekspertizės privalomumo atvejai nustatyti Statybos įstatymo 34 str. ir statybos techninio reglamento STR1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ (toliau – STR1.04.04:2017) 69 p. Pagal STR1.04.04:2017 6.2 p., bendroji projekto ekspertizė – projekto (visų jo dalių), kaip vientiso techninio dokumento, įvertinimas, patikrinant kaip statinio ir jo dalių, inžinerinių sistemų, statinio ir statybos sklypo reikmes tenkinančių inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų, statybos sklypo tvarkymo projekto sprendiniai atitinka Reglamente (ES) Nr. 305/2011 nustatytus esminius statinių reikalavimus, kitus statybos teisės aktų nustatytus reikalavimus, privalomųjų statinio projekto rengimo dokumentų, reikalavimus, taip pat projekto sprendinių tarpusavio ryšį ir suderinamumą. Bendroji projekto ekspertizė apibendrina dalinių projekto ekspertizių (kurios yra bendrosios projekto ekspertizės sudėtinės dalys) aktuose pateiktų projekto dalių įvertinimus, suderina juos tarpusavyje, patikrina jų kokybę ir pateikia bendrą projekto įvertinimą.

Atsižvelgdami į tai, kas išdėstyta, ir laikydami, jog paklausime minimu atveju tenkinami Statybos įstatymo 3 str. 2 d. nustatyti statytojo teisei įgyvendinti keliami reikalavimai, teikiame nuomonę dėl Jūsų klausimų.

1. „Ar reikalingas valstybinės žemės sklypo kitų nuomininkų sutikimas, atliekant pastato kapitalinį remontą (patalpų perplanavimas, fasado ir stogo šiltinimas, naujos apdailos įrengimas), kurio metu šiame valstybinės žemės sklype (i) bus įrengtas naujas žmonių su negalia reikmėms pritaikytas įėjimas į minėtą pastatą (vietoje įėjimo iš kito tretiesiems asmenims priklausančio žemės sklypo) ir (ii) klojami požeminiai inžineriniai, t. y. elektros ir vandentiekio tinklai namo prijungimui prie centralizuotų tinklų. Kiti nuomininkai nėra pastato bendraturčiai“.

Tais atvejais, kai pagal Statybos įstatymo 27 str. 5 d. 6 p. privalomi sutikimai (sutartys, susitarimai) dėl numatomų vykdyti statybos darbų statytojo (užsakovo) nuosavybės teise ar kita valdymo ir naudojimo teise nevaldomame žemės sklype, tai juos privalu gauti iš šio žemės sklypo savininko ar valdytojo, bet ne iš nuomininko (-ų). Sutartis, sutikimas ar susitarimas su žemės sklypo nuomininku (-ais) galėtų būti pasirašomi nebent tuomet, jeigu nuomos sutartimi Jums nustatyta pareiga šiuos sutikimus gauti, o nuomininkui suteikti įgaliojimai duoti tokį sutikimą.

Taip pat, atkreipiame Jūsų dėmesį į Statybos įstatymo 3 str. 2 d. nustatytus statytojo teisei įgyvendinti keliamus reikalavimus ir išimtis, kada šio straipsnio 2 dalyje nustatyti reikalavimai netaikomi.

2. „Specialieji architektūros reikalavimai išduoti 2015 m. liepos 20 dieną. Kuria data turi būti taikomi teisės aktai rengiant šį projektą? Ar projektui privaloma bendroji ekspertizė?“

2015 m. išduoti specialieji architektūros reikalavimai nelaikytini specialiaisiais reikalavimais, kaip jie apibrėžti Statybos įstatymo 2 str. 47 d. ir minimi 24 str. 24 d. Todėl šiuo atveju statinio projektas turi atitikti teisės aktų reikalavimus, kurie galioja prašymo gauti statybą leidžiantį dokumentą, kuris buvo priimtas, pateikimo dieną.

Kadangi paklausime nenurodyta statinio kategorija, pateikti nuomonę dėl statinio projekto ekspertizės privalomumo konkrečiu atveju nėra galimybės. Projektuotojas, priimdamas sprendimą dėl projekto ekspertizės, turėtų vadovautis Statybos įstatymo 34 str. ir STR1.04.04:2017 69 p. nuostatomis ir atsižvelgti į bendrosios projekto ekspertizės apibrėžimą.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.