Žemės sklypo savininko patikėtinio ir nuomininkų sutikimų privalomumas (2021-08-05)

KLAUSIMAS

Žemės sklypo XXX naudojimo būdas – rekreacinės teritorijos (plotas 1.6873 ha) (toliau „Žemės sklypas“). Žemės sklypo savininkas Lietuvos Respublika, valdytojas patikėjimo teise - Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos. Pagal vidinio padalinimo sklypo planą, registruotą VĮ „Registrų centre“, Žemės sklypas padalintas į dešimt dalių prie registruotų pastatų. Šios žemės sklypo dalys nuomojamos pagal sudarytas valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis ir susitarimus pakeisti  nuomos sutartis.

 Žemės sklypo 1757 m2 dydžio dalis „I“ yra nuomojama trijų fizinių asmenų grupių (tame tarpe xxxir xxx) pagal valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis, kuriose nustatytos nuomojamos sklypo dalies „I“ dalys.

 Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše Juridiniuose faktuose nurodytas Žemės sklypo dalies nuomininkas – xxx ir xxx (toliau „Statytojas“) ir jų nuomojamos sklypo dalies 0.11 ha dydis. Ši sklypo dalis yra trečioji Žemės sklypo dalies „I“ dalis.

Šioje 0.11 ha dydžio sklypo dalyje Statytojas planuoja statyti naują poilsio paskirties pastatą arba rekonstruoti esamą poilsio paskirties pastatą padidinant jo užstatytą plotą jų nuomojamoje sklypo

 Žemės sklypui dalyje XXX Palangoje galioja Žemės sklypo S. Dariaus ir S. Girėno g. 12, 14, 16, 18  Palangoje detalusis planas, patvirtintas Palangos m. Savivaldybės tarybos 2003-07-31 sprendimu Nr. 115, kuriame nustatyti visi privalomieji ir papildomi reglamentai.

 Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 6 punkte nurodoma, kad statybą leidžiančiam dokumentui gauti pateikiama „ 6. Žemės sklype (teritorijoje), kurio nuosavybės teise ar kita valdymo ir naudojimo teise nevaldo statytojas (užsakovas), numatoma vykdyti statybos darbus (išskyrus atvejus, kai valstybinėje žemėje atnaujinami (modernizuojami) pastatai neatliekant rekonstravimo darbų; kai valstybinėje žemėje nesuformuotame žemės sklype atliekamas statinio kapitalinis remontas; kai statomi inžineriniai tinklai, kuriems statyti teritorijų planavimo dokumentu buvo įformintas suformuotas inžinerinių tinklų koridorius) arba statinius statyti ar rekonstruoti mažesniais negu norminiai atstumais iki gretimo sklypo ribos, taip pat, jeigu kitą žemės sklypą (teritoriją) numatoma laikinai naudoti statybos metu, – sutartis, sutikimas ar susitarimas su šio žemės sklypo (teritorijos) savininku, valdytoju ar servituto nustatymą patvirtinantys dokumentai (statant inžinerinius statinius).

Klausimas 1. Ar reikalingas žemės sklypo XXX, Palangoje (kadastrinis Nr. XXX) savininko patikėtinio sutikimas Statytojo nuomojamojoje 0.11 ha dydžio sklypo dalyje statyti naują poilsio paskirties pastatą arba rekonstruoti esamą poilsio paskirties pastatą, padidinant jo užstatytą plotą, vadovaujantis galiojančio detaliojo plano sprendiniais.

Klausimas 2. Ar reikalingas žemės sklypo XXX, Palangoje (kadastrinis Nr. XXX) nuomininkų sutikimas Statytojo nuomojamojoje 0.11 ha dydžio sklypo dalyje statyti naują poilsio paskirties pastatą arba rekonstruoti esamą poilsio paskirties pastatą, padidinant jo užstatytą plotą, vadovaujantis galiojančio detaliojo plano sprendiniais.

Klausimas 3. Jeigu nereikia žemės sklypo XXX, Palangoje (kadastrinis Nr. XXX) savininko patikėtinio ir Žemės sklypo nuomininkų sutikimų, ar reikalingas žemės skypo dalies „I“ (kur planuojama statyba) nuomininkų sutikimas statyti naują  poilsio paskirties pastatą šioje sklypo dalyje ( Statytojo nuomojamojoje 0.11 ha dydžio sklypo dalyje), vadovaujantis galiojančio detaliojo plano sprendiniais.

ATSAKYMAS (2021-08-05, (9.12)2D-13138)

          Atsakydami į Jūsų 2021-06-11 paklausimą, gautą 2021-07-09, pagal Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) kompetenciją, informuojame, kad pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal paklausėjo pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Inspekcijos konsultacijos turinys. 

          Taip pat informuojame, kad Inspekcija konsultacijas teikia vadovaudamasi Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos taisyklių, patvirtintų Inspekcijos viršininko 2017 m. lapkričio 30 d. įsakymu Nr. 1V-160, (toliau – Konsultavimo taisyklės) nustatyta tvarka. Pagal šių taisyklių 4.1 punktą, konsultacija yra žodinis ar rašytinis atsakymas į asmens paklausime pateiktą (-us) klausimą (-us) teritorijų planavimo ir statybosvalstybinę priežiūrą reglamentuojančių ir su jais susijusių teisės aktų nuostatų taikymo klausimais. Konsultavimo taisyklės nenumato konkrečių situacijų (įskaitant konkretaus detaliojo plano sprendinius, naudojimosi sklypu tvarką ar planą) nagrinėjimo, todėl pateikiame tik su paklausimu susijusį teisinį reguliavimą bei nuomonę dėl jo taikymo.

          Atkreipiame dėmesį į Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalį, kurioje įtvirtinta, jog „statytojo teisė įgyvendinama, kai:

1) statytojas žemės sklypą, kuriame statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas Aplinkos ministerijos nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.);

2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas);

3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais“.

          Minėto straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad, jeigu statytojas neatitinka šio straipsnio 2 dalyje nustatyto bent vieno privalomojo reikalavimo statytojo teisei įgyvendinti, statyba yra draudžiama.

          Atvejai, kada statytojo teisei įgyvendinti nereikia žemės sklypo valdyti nuosavybės teise arba valdyti ir naudoti kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais, išvardyti statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ (toliau – Reglamentas) 4 priede.

         Remiantis Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies, kurioje išvardyti kartu su prašymu išduoti statybą leidžiantį dokumentą bendruoju atveju pateikiami dokumentai, 6 punkto nuostatomis, kai žemės sklype (teritorijoje), kurio nuosavybės teise ar kita valdymo ir naudojimo teise nevaldo statytojas (užsakovas), numatoma vykdyti statybos darbus,  turi būti pateikiama sutartis, sutikimas ar susitarimas su šio žemės sklypo (teritorijos) savininku, valdytoju.          

          Atsižvelgdami į tai, kas išdėstyta, ir laikydami, jog paklausime minimu atveju statytojo nuomojame žemės sklype (jo dalyje) planuojant statyti (rekonstruoti) statinius būtų tenkinami Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje nustatyti statytojo teisei įgyvendinti keliami reikalavimai, teikiame nuomonę dėl Jūsų klausimų.

Dėl žemės sklypo savininko patikėtinio sutikimo.

          Manome, kad Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 6 punkte numatytassutikimas ar susitarimas su žemės sklypo savininku, valdytoju (patikėtiniu) privalomas, jei žemės sklypo nuomos sutartyje nenustatytos konkrečios sąlygos dėl galimybės sklypo nuomininkams statyti ar rekonstruoti statinius arba jei planuojama statyti ar rekonstruoti statinius ne sutartyje nustatytomis sąlygomis.

Dėl žemės sklypo (sklypo dalies) nuomininkų sutikimų.

          Tais atvejais, kai pagal Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 6 punktą privalomi sutikimai (sutartys, susitarimai) dėl numatomų vykdyti statybos darbų statytojo nuosavybės teise ar kita valdymo ir naudojimo teise nevaldomame žemės sklype (jo dalyje), tai juos privalu gauti iš šio žemės sklypo savininko ar valdytojo, bet ne iš sklypo (jo dalies) nuomininko (-ų). Sutartis, sutikimas ar susitarimas su žemės sklypo (jo dalies) nuomininku (-ais) galėtų būti pasirašomi nebent tuomet, jei nuomos sutartimi būtų nustatyta pareiga šiuos sutikimus gauti, o nuomininkui (-ams) suteikti įgaliojimai duoti tokį sutikimą.

          Pabrėžtina, kad nepriklausomai nuo to, ar sutikimai privalomi, ar ne, naujų statinių statybą ar rekonstravimą gali vykdyti tik asmuo, atitinkantis Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje nustatytus statytojo teisei įgyvendinti keliamus reikalavimus (išskyrus Reglamento 4 priede nurodytas išimtis, kai statytojo teisei įgyvendinti nereikia žemės sklypo valdyti nuosavybės teise arba valdyti ir naudoti kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais) ir nepažeidžiant konkrečiu atveju taikytinų teisės aktų nuostatų, galiojančių teritorijų planavimo dokumentų sprendinių.  Kaip nurodyta statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 5 priede, savivaldybių administracijos, be kita ko, tikrina, ar prašyme išduoti statybą leidžiantį dokumentą nurodytas statytojas atitinka Statybos įstatyme nustatytus reikalavimus statytojui, ar pateikti visi privalomi pateikti dokumentai, ar statinio projekto sprendiniai neprieštarauja teritorijų planavimo dokumentų sprendiniams.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.