Statytojo teisės įgyvendinimas rekonstruojant daugiabutį namą (2023-03-30)

KLAUSIMAS

Ar fizinis asmuo, nuosavybės teise valdantis statinio dalį – neįrengtą pastogę daugiabučiame gyvenamajame name ir siekdamas rekonstruoti daugiabutį gyvenamąjį namą neįrengtoje pastogėje įrengiant 8 butus, gali įgyvendinti statytojo teisę pagal Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalį, kai šis fizinis asmuo nevaldo žemės sklypo, kuriame yra planuojamas rekonstruoti daugiabutis gyvenamasis namas, nuosavybės teise ar kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais, tačiau šį valstybinį žemės sklypą nuomos teise valdo planuojamo rekonstruoti daugiabučio namo savininkų bendrija, kurios nariu yra fizinis asmuo

ATSAKYMAS (2023-03-30, (9.12)2D-5616)

Atsakydami į paklausimą, informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

Pateikiame su paklausimu susijusį teisinį reguliavimą ir nuomonę dėl jo taikymo paklausime nurodytos situacijos atveju.

Lietuvos Respublikos statybos įstatymo (toliau – Staybos įstatymas) 3 straipsnio 2 dalyje imperatyviai įtvirtinta, kad:

„2. Statytojo teisė įgyvendinama, kai:

1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.);

Straipsnio punkto pakeitimai:

Nr. XIV-340, 2021-05-20, paskelbta TAR 2021-06-04, i. k. 2021-12948

2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas);

3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais“.

          Taigi statinio rekonstravimo atveju statytojas žemės sklypą, kuriame yra statinys, privalo valdyti nuosavybės teise arba valdyti ir naudoti kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais.

          Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo (toliau – DGNB įstatymas) 2 straipsnio atitinkamai 3, 4, 6 ir 11 dalyje apibrėžta:  bendrojo naudojimo objektų aprašas – pagal Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą tipinę formą parengtas dokumentas, kuriame nurodoma daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objekto rūšis, paskirtis, požymiai, buvimo vieta, su objektu susiję butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai ir kiti objektą charakterizuojantys duomenys; bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai – pastato bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės pastato konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė techninė ir kita įranga, taip pat kitas turtas, priklausantis daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise; buto ir kitų patalpų savininkas – fizinis ar juridinis asmuo, kuriam butas ar kitos patalpos priklauso nuosavybės teise ir kuris turi bendrosios nuosavybės teisės objekto dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje; kitos patalpos – daugiabučiame name esančios negyvenamosios paskirties patalpos (administracinės, komercinės ir kitos), suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas, taip pat atskirame atitinkamos paskirties pastate esančios asmeninio naudojimo rekreacinės (poilsio), kūrybos (kūrybinės dirbtuvės) ar ūkinės (garažų ir kt.) paskirties patalpos, suformuotos ir Nekilnojamo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas.

          Atsižvelgiant į šias DGNB įstatymo nuostatas, mūsų nuomone, neįrengtos pastogės  (suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos atskiru nuosavybės teisės objektu) savininkas laikytinas bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų dalies valdytoju, kaip ir butų savininkai. Pagal paklausimo informaciją, valstybinį žemės sklypą nuomos teise valdo daugiabučio namo savininkų bendrija, kurios nariu yra namo kitą patalpą (pastogę) nuosavybės teise valdantis ir namo rekonstravimą planuojantis atlikti fizinis asmuo. Todėl manome, kad, jeigu žemės sklypas, kuriame yra numatomas rekonstruoti namas, įtrauktas į bendrojo naudojimo objektų aprašą, minėtas fizinis asmuo atitinka Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje statytojo teisei įgyvendinti keliamą reikalavimą – žemės sklypą, kuriame yra statinys, valdyti ir naudoti kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais (šiuo atveju nuomos sutarties pagrindu). Tačiau galimybė atlikti namo rekonstravimą priklauso ir nuo to, ar žemės sklypo nuomos sutartyje yra atitinkamos sąlygos, leidžiančios sklype vykdyti statybos darbus. Jei tokios sąlygos nuomos sutartyje yra, tai, vadovaujantis Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 4 ir 7 punktų nuostatomis, kartu su prašymu išduoti statybą leidžiantį dokumentą turi būti, be kita ko, pateikiama butų ir kitų patalpų savininkų protokolinio sprendimo dėl namo rekonstravimo darbų atlikimo (statinio rekonstravimo projekto rengimo ir (ar) įgyvendinimo), priimto Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka, kopija.

          Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.