Statytojo teisės įgyvendinimas vykdant daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) procedūras (2022.10.06)

KLAUSIMAS

      Prašome rasti galimybę pateikti nuomonę dėl statytojo teisės įgyvendinimo vykdant daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) procedūras. Žemiau pateikiame situaciją, su kuria susiduriame nuolat, kai reikia išduoti statybą leidžiantį dokumentą daugiabučiam namui atnaujinti (modernizuoti).

      Daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrija (toliau – Bendrija) sudarė pavedimo sutartį su UAB ,,<...>“ dėl daugiabučio namo renovacijos. Pagal šią sutartį UAB ,,<...>“ tapo daugiabučio namo modernizavimo administratore. Įgyvendinant šią sutartį buvo parengtas daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) techninis darbo projektas ir pateiktas per IS ,,Infostatyba“ su prašymu išduoti statybą leidžiantį dokumentą (SLD). Projekto dokumentuose nurodoma, kad statytojas – Bendrija, o užsakovas – UAB ,,<...>“. Prašyme išduoti SLD taip pat nurodoma, kad statytojas - Bendrija, tačiau IS ,,Infostatyba“ skiltyje ,,Turinčio statytojo teisę asmens paprastos rašytinės formos įgaliojimas pateikti prašymą“ nurodyta, kad UAB ,,<...>“ įgalioja projekto vadovą pateikti prašymą išduoti SLD (t. y. UAB ,,<...>“ tapo statytoja) , tačiau  Pavedimo sutarties (pridedama) 2.2 papunktyje nurodyta, kad ,,Įgaliotinis privalo įvykdyti pavedimą asmeniškai (neturi teisės įgalioti kitų asmenų atlikti sutartimi prisiimtų įsipareigojimų įgaliotojo vardu <...>“, t. y. konkretų asmenį įgalioti pateikti prašymą gauti SLD gali tik Bendrija.

      Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai:

1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.);

2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas);

3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais.

      Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 7 punktas nustato, kad ,,Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrija (toliau – bendrija) –ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, įsteigtas naudoti, valdyti, prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus arba juos sukurti bendrijos narių poreikiams, arba tenkinti kitus bendruosius poreikius.

      Lietuvos Respublikos valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymo 5 straipsnyje nustatyta:

,,1. Sprendimą dėl atnaujinimo projekto įgyvendinimo pagal Vyriausybės patvirtintą Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programą ar ją atitinkančias savivaldybių programas ir investicijų plano patvirtinimo, lėšų skolinimosi atnaujinimo projekto daliai (techniniam darbo projektui) parengti, įskaitant atnaujinimo projekto vykdymo priežiūrą ir atnaujinimo projekto ekspertizės, kai ji privaloma pagal Statybos įstatymą, atlikimą, ir (ar) įgyvendinti (rangos darbams atlikti) ir kreditavimo sutarties sąlygų butų ir kitų patalpų savininkai priima balsų dauguma Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta sprendimų priėmimo tvarka. Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo dėl daugiabučio namo atnaujinimo protokolo pavyzdinę formą nustato Vyriausybės įgaliota institucija.

2. Šio straipsnio 1 dalyje nurodyto sprendimo dėl daugiabučio namo atnaujinimo įgyvendinimą, vadovaudamasis butų ir kitų patalpų savininkų patvirtintu investicijų planu, organizuoja projekto administratorius, atlikdamas Statybos įstatyme nurodytas statytojo (užsakovo)pareigas. Kai butų ir kitų patalpų savininkų sprendimu statytojo (užsakovo) ir kitos su projekto įgyvendinimu susijusios pareigos pavedamos asmeniui, teikiančiam projekto įgyvendinimo administravimo paslaugas, arba savivaldybės programos įgyvendinimo administratoriui, sudaroma pavedimo sutartis. Pavedimo sutartį pagal butų ir kitų patalpų savininkų sprendime nustatytas sąlygas sudaro ir jos vykdymą kontroliuoja bendrojo naudojimo objektų valdytojas. Pavedimo sutarties pavyzdinę formą nustato Vyriausybės įgaliota institucija.“

      Mūsų konkrečiu atveju, problema iškilo dėl to, kad UAB ,,<...>“ nesutinka, kad SLD būtų išduodamas Bendrijos vardu (taip prašyme išduoti SLD nurodė projekto vadovas) ir pageidauja, būti nurodyta kaip statytoja statybą leidžiančiame dokumente. Tačiau nei Savivaldybės administracijos specialistai, paskirti tikrinti statybos projektus IS ,,Infostatyba“, nei projektuotojai parengę namo atnaujinimo (modernizavimo) techninis darbo projektą, su šia nuomone nesutinka ir mano, kad tai prieštarauja aukščiau nurodytiems teisės aktams bei Pavedimo sutarčiai.

      Manome, kad pasirašius minimą Pavedimo sutartį UAB ,,<...>“ netampa statytoju (neatitinka Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies nuostatų), o Pavedimo sutartimi suteikti įgaliojimai UAB ,,<...>“ tik suteikia teisę veikti Bendrijos vardu, todėl ir SLD, mūsų nuomone, turi būti išduodamas Bendrijos vardu.

ATSAKYMAS (2022.10.06, Nr. 2D-18229)

      Atsakydami į Jūsų paklausimą dėl statytojo teisės įgyvendinimo vykdant daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) procedūras, informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

      Statytojas (užsakovas) – Lietuvos Respublikos ar užsienio valstybės fizinis (fiziniai) asmuo (asmenys), juridinis (juridiniai) asmuo (asmenys) ar kita (kitos) užsienio organizacija (organizacijos), kurie investuoja lėšas į statybą ir kartu atlieka užsakovo funkcijas (ar jas paveda atlikti kitam fiziniam ar juridiniam asmeniui, kitai užsienio organizacijai) (Statybos įstatymo 2 straipsnio 99 dalis).

      Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai:

1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.);

2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas);

3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais.

      Vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 dalies nuostatomis, daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.

      Kaip nustatyta Statybos įstatymo 27¹ straipsnio 1 dalyje, statinių projektus tikrinančios savivaldybių administracijos tikrina, ar prašyme išduoti statybą leidžiantį dokumentą nurodytas statytojas atitinka šio įstatymo 3 straipsnyje nustatytus reikalavimus statytojui (užsakovui).

      Atsižvelgiant į šias įstatymų nuostatas ir į paklausimo informaciją, jog yra įsteigta daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrija (toliau – Bendrija), ir butų bei kitų patalpų savininkai (daugiabučio namo bendratučiai) investuoja lėšas į statybą, manytina, kad Bendrija laikytina statytoju ir prašymas išduoti statybą leidžiantį dokumentą atnaujinti (modernizuoti) daugiabutį gyvenamąjį namą turi būti pateikiamas bei šis dokumentas išduodamas Bendrijos vardu.

      Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.