Dėl statytojo teisės įgyvendinimo (2023.01.31)

KLAUSIMAS

     Turto registrų tvarkymo tarnybos Nekilnojamojo turto kadastro departamento <...> skyriuje gauti:

    1. pareiškėjo <...> miesto savivaldybės <...> prašymas pakeisti nekilnojamojo daikto – privažiuojamojo kelio prie <...>, esančio <...>, po  2018-2022 metais atliktos rekonstrukcijos kadastro duomenis Nekilnojamojo turto kadastre MB ,,<...>“ 2022-08-29 parengtos kadastro duomenų bylos ir  statinio ekspertizės rangovo 2022-11-30 patvirtintos Deklaracijos apie statybos užbaigimą Nr. <...> (toliau – Deklaracija 1) pagrindu.

Nekilnojamojo turto registre į privažiuojamąjį kelią prie <...>, unikalus Nr. <...>, įregistruota <...> miesto savivaldybės nuosavybės teisė, tačiau Deklaracijoje 1, kaip ir 2018-07-20 išduotame SLD, statytoju nurodytas <...>. Nekilnojamojo turto registro duomenimis <...> minėto statinio nevaldo jokiais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais, žemės sklypas po minėtu statiniu nesuformuotas.

    2. pareiškėjo <...> 2023-01-13 prašymas pakeisti nekilnojamojo daikto – nebaigto statyti daugiabučio gyvenamojo namo, unikalus Nr. <...>, <...>, ir buto, unikalus Nr. <...>, esančio minėtame pastate, kadastro duomenis Nekilnojamojo turto kadastre užbaigus pastato statybą, UAB ,,<...>” 2019-05-20 parengtos pastato kadastro duomenų bylos ir statinio ekspertizės rangovo 2022-12-06 patvirtintos     Deklaracijos apie statybos užbaigimą Nr. <...> (toliau – Deklaracija 2) pagrindu.

     Deklaracijoje 2 statytoju nurodytas daugiabučiame gyvenamajame name, unikalus Nr. <...>, esančio buto, unikalus Nr. <...>, savininkas <...>.

   Vadovaudamiesi valstybės įmonės Registrų centro ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos 2011-12-21 bendradarbiavimo susitarimu, prašome pateikti nuomonę, ar:

1. Deklaracijoje1 nurodytas statytojas – Lietuvos jūrų muziejus atitinka Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje statytojui keliamus reikalavimus;
2. Deklaracijoje2 nurodytas daugiabučio gyvenamojo namo statytojas – Laurynas Mykolaitis atitinka Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 52² punkte daugiabučio namo statytojui keliamus reikalavimus, nes 2021-05-19 pirkimo pardavimo sutartimi Nr. 6262 perleidėjas ir įgijėjas susitarė, kad <...> pirkėjas įsipareigoja Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka baigti buto, unikalus Nr. <...>, statybos darbus savo atsakomybe, rizika ir sąskaita bei įregistruoti 100 % baigtumą Nekilnojamojo turto registre<...>.

     Taip pat prašome pateikti nuomonę, kas turėtų būti nurodomas statytoju Statybos įstatymo 39 straipsnio 2 dalyje nustatytu atveju užpildant IS „Infostatyba“ pažymą apie nebaigto statyti nesudėtingo statinio statybą, kai SLD neprivalomas, žemės sklypas valdomas sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės teise, – ar vienas iš sutuoktinių (kito sutuoktinio sutikimu), ar abu sutuoktiniai.

ATSAKYMAS (2023.01.31, Nr. 2D-1755)

    Informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

     Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje įtvirtintos imperatyvios nuostatos, jog statytojo teisė įgyvendinama, kai:

   1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.);

    2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas);

    3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais.

    Šio straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad, jeigu statytojas neatitinka šio straipsnio 2 dalyje nustatyto bent vieno privalomojo reikalavimo statytojo teisei įgyvendinti, statyba yra draudžiama.

Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ (toliau – Reglamentas) 52² punkte nurodyta, kad statytoju netampama, jei statinio statytojas (-ai) (užsakovas (-ai)) ar jų dalis pasikeitė, kai perleidžiamas butas ar kita patalpa (jų dalis) nebaigtame statyti pastate ir (ar) šiam pastatui aptarnauti skirto inžinerinio statinio dalis, nebent perleidėjas ir įgijėjas yra raštu susitarę kitaip.

     Pagal Reglamento 102¹ punktą, statytojas ar jo atstovas Statybos įstatymo 39 straipsnio 1 dalyje nustatytais atvejais visų statytojų vardu surašo pažymą apie statinio (-ių) statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių, nuotoliniu būdu per IS „Infostatyba“ užpildydamas jos formoje (Reglamento 13 priedas) nurodytus privalomus laukus (kai teikia keli statytojai, vienas iš jų (ar jų atstovas) užpildo duomenis IS „Infostatyba“, o visi teikiantys asmenys ar jų atstovai ją pasirašo kvalifikuotais elektroniniais parašais) ir su 102² punkte nurodytais priedais pateikia patvirtinti statinio (dalies) ekspertizės rangovui, su kuriuo sudaryta sutartis dėl pažymos tvirtinimo.

     Statybos įstatymo 39 straipsnio 2 dalis numato, kad nebaigtas statyti ar rekonstruoti nesudėtingasis statinys (išskyrus atvejį, kai jis rekonstruojamas į ypatingąjį ar neypatingąjį statinį) ir daiktinės teisės į jį statytojo (užsakovo) pageidavimu gali būti įregistruojami Nekilnojamojo turto registre IS „Infostatyba“ užpildytos pažymos apie nebaigto statyti nesudėtingojo statinio statybą pagrindu Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo ir Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka.

     Atsižvelgdami į galiojantį teisinį reguliavimą, teikiame nuomonę dėl Statybos įstatymo ir Reglamento minėtų nuostatų taikymo paklausime nurodytų situacijų atvejais.

    Dėl paklausimo 1 punkto (Deklaracijoje1 nurodyto statytojo).

    Paklausime nurodoma, kad „Nekilnojamojo turto registro duomenimis Lietuvos jūrų muziejus minėto statinio nevaldo jokiais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais, žemės sklypas po minėtu statiniu nesuformuotas“ ir klausiama, ar Deklaracijoje1 nurodytas statytojas – <...> atitinka Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje statytojui keliamus reikalavimus.

Manome, kad asmuo (statytojas), rekonstruojamo statinio nevaldantis nuosavybės teise arba nevaldantis kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais, neatitinka Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 3 punkte statytojui keliamo reikalavimo, dėl to negali įgyvendinti statytojo teisės ir statyba yra draudžiama. Tai yra toks statytojas negali gauti statybą leidžiančio dokumento, vykdyti statinio statybos (rekonstravimo) ir atlikti statybos užbaigimo procedūrų. 

     Dėl paklausimo 2 punkto (Deklaracijoje2 nurodyto statytojo).

    Paklausime nurodoma, kad „Deklaracijoje 2 statytoju nurodytas daugiabučiame gyvenamajame name, unikalus Nr. <...>, esančio buto, unikalus Nr. <...>, savininkas <...>“ ir klausiama, ar šis asmuo atitinka daugiabučio namo statytojui keliamus reikalavimus pagal Reglamento 52² punktą, nes „2021-05-19 pirkimo pardavimo sutartimi Nr. 6262 perleidėjas ir įgijėjas susitarė, kad <...> pirkėjas įsipareigoja Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka baigti buto, unikalus Nr. <...>, statybos darbus savo atsakomybe, rizika ir sąskaita bei įregistruoti 100 % baigtumą Nekilnojamojo turto registre <...>“ (šioje ir kitose citatose pabraukta rašto rengėjos).

    Kaip pirmiau nurodyta, reikalavimai statytojo teisei įgyvendinti nustatyti Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje. Minimas asmuo pirkimo pardavimo sutartimi įgijo nuosavybės teisę į nebaigto statyti daugiabučio namo konkrečią dalį – butą ir, Inspekcijos nuomone, gali įgyvendinti statytojo teisę tik šioje statinio dalyje (Statybos įstatymo 3 str. 2 d. 3 p.). Vadovaujantis Reglamento 52² punkto nuostatomis, perleidėjas ir įgijėjas susitarė dėl konkretaus buto daugiabučiame name statybos užbaigimo savo atsakomybe, rizika ir sąskaita (t. y. šiuo susitarimu namo statytojas buto įgijėjui perdavė savo, kaip namo statytojo, atsakomybę, susijusią su tolesniu statybos darbų vykdymu bute). Nebaigto statyti daugiabučio namo dalies (buto) įgijėjas neįgijo viso daugiabučio namo nuosavybės ar kitokios teisės aktų nustatytos valdymo teisės ir todėl jis negali įgyvendinti daugiabučio namo statytojo teisės ir atlikti šio namo statybos užbaigimo procedūrų.

      Papildomai paaiškiname, kad, jei dėl konkretaus buto daugiabučiame name statybos užbaigimo perleidėjas ir įgijėjas susitarė ir statinio projekte numatyta galimybė statinio dalių statybą užbaigti ne vienu metu, tai šios statinio dalies įgijėjas galėtų teisės aktų nustatyta tvarka atlikti šios statinio dalies (buto) statybos užbaigimo procedūras. Tuo atveju, jei statinio projekte numatyta galimybė statinio dalių statybą užbaigti ne vienu metu ir visų namo butų pirkimo pardavimo sutartyse būtų įtvirtintos analogiškos sąlygos (susitarimai dėl statybos užbaigimo), manytina, kad visų butų įgijėjai, tapę statytojais, statybos užbaigimo procedūras galėtų atlikti visi kartu, surašant vieną statybos užbaigimo dokumentą.

     Dėl prašymo „pateikti nuomonę, kas turėtų būti nurodomas statytoju Statybos įstatymo 39 straipsnio 2 dalyje nustatytu atveju užpildant IS „Infostatyba“ pažymą apie nebaigto statyti nesudėtingo statinio statybą, kai SLD neprivalomas, žemės sklypas valdomas sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės teise, – ar vienas iš sutuoktinių (kito sutuoktinio sutikimu), ar abu sutuoktiniai“.

     Nuo 2021 m. lapkričio 1 d. Statybos įstatymo 2 straipsnio 99 dalyje nustatyta, kad  statytojas (užsakovas) – tai Lietuvos Respublikos ar užsienio valstybės fizinis (fiziniai) asmuo (asmenys), juridinis (juridiniai) asmuo (asmenys) ar kita (kitos) užsienio organizacija (organizacijos), kurie investuoja lėšas į statybą ir kartu atlieka užsakovo funkcijas (ar jas paveda atlikti kitam fiziniam ar juridiniam asmeniui, kitai užsienio organizacijai).

     Atsižvelgiant į tai, kad statytoju gali būti vienas arba keli asmenys, šiuo atveju pasirinktinai statytoju gali būti vienas sutuoktinis arba abu sutuoktiniai (jei abu įgyvendina statytojo teisei keliamus reikalavimus).

     Sistemiškai vertinant teisės aktų nuostatas, manytina, kad ir Statybos įstatymo 39 straipsnio 2 dalyje nurodytu atveju, kai statytojas pageidauja nebaigtą statyti nesudėtingąjį statinį  įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, taikytinos Reglamento 102¹ punkto nuostatos, jog statytojas ar jo atstovas visų statytojų vardu surašo pažymą apie statinio (-ių) statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių, o visi pažymą teikiantys asmenys ar jų atstovai ją pasirašo kvalifikuotais elektroniniais parašais.

      Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.