Kas yra vystytojas, mokėjimo atidėjimas ir kt. (2018-07-31)

KLAUSIMAI

1. Kas yra laikytinas nekilnojamojo turto vystytoju? Ar tik toks juridinis asmuo, kuris profesionaliai užsiima nekilnojamojo turto plėtros veikla, ar atitinka visus Statybos įstatymo 2 straipsnio 29 dalyje nurodytus nekilnojamojo turto vystytojo požymius ( suformuoja sklypą, pastato statinį, jį parduoda, ar vis tik bet koks juridinis ar fizinis asmuo, kuris atitinka vieną iš Statybos įstatymo 2 straipsnio nurodytų požymių, pavyzdžiui, pastato statinį rangos ar ūkio būdu, ar mišriu būdu, jį įregistruoja ir parduoda (pastatą, butą), o žemės sklypą tiesiog nusiperka ar išsinuomoja?
2. Ar Statybos įstatymo 41 straipsnio taikymo / netaikymo prasme turi reikšmės statybos organizavimo būdas: rangos, ūkio ar mišrus? Ar statytojams, kurie ūkio  būdu stato neypatingus / nesudėtingus statinius, pakanka tik draudimo, kaip nustatyta Statybos įstatymo 42 straipsnyje (kai statyba baigta ir kai statyba nebaigta), ir šiam draudimui netaikomi 3 metų statinio statybos kainos reikalavimai?
3. Kuriuo momentu nekilnojamojo turto vystytojas, kitas statytojas (užsakovas), statybą vykdantis ūkio arba mišriu būdu, arba sudarantis rangos sutartis su skirtingais rangovais, turi pateikti statinio (jo dalies) įgijėjui Statybos įstatymo 41 straipsnio 3 dalyje ir (arba) 42 straipsnio 8 dalyje numatytus dokumentus?
4. Ar statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“ (toliau ֪– reglamentas) 10 punkto 10.25 papunktyje ir 58¹ punkte yra vartojama „mokėjimo atidėjimo sąvoka“, kuri ne iki galo aiški, t. y. kyla klausimas, ar tokiu būdu reglamentuojama galimybė dėl dalies visos mokėtinos sumos (kainos) atidėjimo nustatytam terminui susitarti pačioms nekilnojamojo turto perleidimo sandorio šalims (kaip dėl garantinio laikotarpio įsipareigojimų užtikrinimo priemonės), ar turimas omenyje trečiojo asmens ar valstybės institucijos išduotas mokėjimo atidėjimą patvirtinantis dokumentas? Jei teisinga pastaroji prielaida,  prašytume patikslinti, kokio subjekto ir koks konkrečiai mokėjimo atidėjimą patvirtinanti dokumentas būtų tinkamas pagal reglamentą? Jei vis tik teisinga pirmojo prielaida, manytume, kad iš esmės mokėjimo atidėjimas pagal paskirtį ir pinigų mokėjimas į notaro depozitą yra tas pats, todėl nėra tikslo jų išskirti atkirai. Patiksliname, kad įmokėjimas į notaro depozitinę sąskaitą gali būti vienas iš mokėjimo atidėjimo įgyvendinimo variantų, todėl, siekiant teisinio aiškumo ir tikslumo, turėtų būti nurodomi kiti konkretūs ir reglamento prasme tinkami mokėjimo atidėjimo būdai jei tokių yra). Taigi, asmenims , taikantiems reglamentą turi būti aišku, kaip tinkamai galėtų būti taikoma minėta norma dėl mokėjimo atidėjimo.
5. Prašytume patvirtinti, kad už laidavimo draudimo sumos, į notaro depozito sąskaitą įmokėtinos sumos, mokėjimo atidėjimo sumos arba kredito įstaigos garantijos sumos, kuri turi būti ne mažesnė kaip 5 procentai statinio statybos kainos (su PVM), tinkamą / teisingą apskaičiavimą ir nurodymą atitinkamame dokumente yra atsakingas nekilnojamojo turto vystytojas.

ATSAKYMAS (2018-07-31, Nr. (9.12)-2D-10617)

Paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

1. Manome, kad nekilnojamojo turto vystytoju, nurodytu Statybos įstatymo 41 straipsnio 3 dalyje ir statybos techniniame reglamente STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“ (toliau – STR 1.07.03:2017), laikytinas nekilnojamojo turto vystytojas atitinkantis visus Statybos įstatymo 2 straipsnio 29 dalyje („29. Nekilnojamojo turto vystytojas – statytojas (užsakovas), kuris investuodamas vysto nekilnojamąjį turtą ir (ar) infrastruktūrą miestuose, miesteliuose ar kitose urbanizuojamose (urbanizuotose) teritorijose: formuoja statinių statybai skirtus sklypus, juose stato statinius ir juos parduoda.“) nurodytus požymius.

2. Statybos įstatymo 41 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad nekilnojamojo turto vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių nevykdymą ar netinkamą vykdymą. Už nekilnojamojo turto vystytojo statybos darbus atliekamus ūkio būdu nėra numatyta tokios prievolės. Manome, kad atliekant statybos darbus mišriu būdu (dalį darbų ūkio būdu, dalį darbų –samdant rangovus) šį prievolė taikoma už rangovų atliktus statybos darbus pagal pasirašytas rangos sutartis.

3. Manome, kad statytojas (užsakovas) Statybos įstatymo 42 straipsnio 8 dalyje nurodytus dokumentus turi turėti prieš pradėdamas statybos darbus, nes šio straipsnio 13 dalyje nustatyta, kad veiklos vykdymas be draudimo sutarties laikomas veiklos vykdymu neturint teisės verstis šia veikla.

Statybos įstatymas nenustato momento, kuriuo nekilnojamojo turto vystytojas turi pateikti nekilnojamojo turto įgijėjui 41 straipsnio 3 dalyje nurodytą dokumentą. Manome, kad pirkimo – pardavimo sutartyje turėtų būti apspręstos sąlygos (tame tarpe ir pateikimo momentas), kuriomis bus užtikrinta ši garantija.

Statybos įstatymo 41 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad rangovas kartu su rangovo atliktų statybos darbų perdavimo statytojui (užsakovui) aktu turi pateikti dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį. Šį dokumentą pagal statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ (toliau – STR 1.05.01:2017) 61. 10 p. ir 93.15 p. nuostatas statytojas (užsakovas) privalo pateikti atlikdamas statybos užbaigimo procedūras (teikiant prašymą išduoti statybos užbaigimo aktą, patvirtinti statytojo (užsakovo) surašytą deklaraciją apie statybos užbaigimą).

4. STR 1.05.01:2017 nurodyti trys galimi rangovo pateikiami dokumentų, kurie užtikrina rangovo prievolių vykdymą garantiniu laikotarpiu, variantai (61.10 p.; 93.15 p.):

1) draudimo bendrovės išduoto laidavimo draudimo raštas (kartu su jo apmokėjimą įrodančia dokumento kopija);

2) mokėjimo atidėjimą patvirtinantis dokumentas;

3) kredito įstaigos garantijos kopija, užtikrinanti rangovo garantinio laikotarpio prievolių įvykdymą.

Vadovaudamiesi pirmiau nurodytų teisės aktų nuostatomis manome, kad statybos rangos sutartis, kurioje įtvirtintas įsipareigojimas, patvirtinantis statytojo (užsakovo) nustatytos 5 procentų statinio statybos kainos 3 metų laikotarpiui mokėjimo atidėjimą (sulaikymą) rangovui, kuriuo užtikrinamas rangovo prievolių vykdymas garantiniu laikotarpiu, yra tinkamas dokumentas (mokėjimo atidėjimą patvirtinantis dokumentas) ir gali būti teikiamas statybos užbaigimo procedūrų metu.

5. Statybos kaina yra statinio statybos rangos sutartyje nurodyta kaina, kaip numatyta CK 6.684 straipsnyje. Sutartinė statybos darbų kaina nustatoma rangos darbų sutartimi pagal konkrečius statinio statybos techninius rodiklius.

Jei statytojas (užsakovas) sudaro su rangovu sutartį atitinkamiems statybos darbams atlikti, rangovas už visus atliktus rangos sutartyje numatytus darbus atsako 5 % statinio statybos kainos, numatytos rangos sutartyje.

Manome, kad ir statytojas (užsakovas) ir dokumento išdavėjas atsakingi už pateikiamų duomenų atitikimą ir paskaičiavimą.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.