Keli sklypo savininkai, kas statytojas (2022-07-11)

KLAUSIMAS Ar gali būti vienas statytojas sklype, kuriame yra keli savininkai? Kaip vienas sklypo bendraturtis gali pavesti kitam atlikti statytojo funkcijas?“

Kaip turi būti derinami projektai, kuriems yra gauti specialieji reikalavimai iki įstatymo pasikeitimo? Ar pagal specialiųjų įstatymų gavimo dieną galiojančius įstatymus ir reglamentus, ar vadovaujantis kažkokiais kitais dokumentais?

ATSAKYMAS (2022-07-11 Nr. 2D- 12612 (9.12 Mr))

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) gavo Aplinkos ministerijos 2022-05-04 raštu Nr. (57)-D8(E)-2390 persiųstą MB ,,Archimodulis“ raštą, kuriame prašoma išaiškinti pasikeitusias Statybos įstatymo nuostatas (toliau – paklausimas).

Atsakydami į paklausimą, informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

Taip pat informuojame, kad Inspekcija konsultacijas teikia Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos taisyklėse, patvirtintose Inspekcijos viršininko 2017 m. lapkričio 30 d. įsakymu Nr. 1V-160, nustatyta tvarka. Pagal šių taisyklių 4.1 punktą konsultacija – tai žodinis ar rašytinis atsakymas į asmens paklausime pateiktą (-us) klausimą (-us) teritorijų planavimo ir statybos valstybinę priežiūrą reglamentuojančių ir su jais susijusių teisės aktų nuostatų taikymo klausimais. Konsultavimo taisyklės nenumato konkrečių situacijų nagrinėjimo, išvadų teikimo ir sprendimų priėmimo. Todėl pateikiame su paklausime keliamais klausimais susijusį teisinį reguliavimą ir nuomonę dėl jo taikymo.

Dėl klausimų „Ar gali būti vienas statytojas sklype, kuriame yra keli savininkai? Kaip vienas sklypo bendraturtis gali pavesti kitam atlikti statytojo funkcijas?“

Statybos įstatymo 2 straipsnio atitinkamai 99, 81 ir 80 dalyje pateiktos tokios sąvokų apibrėžtys: statytojas (užsakovas) – Lietuvos Respublikos ar užsienio valstybės fizinis (fiziniai) asmuo (asmenys), juridinis (juridiniai) asmuo (asmenys) ar kita (kitos) užsienio organizacija (organizacijos), kurie investuoja lėšas į statybą ir kartu atlieka užsakovo funkcijas (ar jas paveda atlikti kitam fiziniam ar juridiniam asmeniui, kitai užsienio organizacijai); statinio statybos valdytojas – Lietuvos Respublikos ar užsienio valstybės fizinis asmuo, juridinis asmuo ar kita užsienio organizacija ar jų padalinys, veikiantys kaip įgaliotojo – statytojo (užsakovo) įgaliotinis, valdantis statinio statybą, organizuojantis statinio statybos ir su ja susijusių kitų statybos techninės veiklos pagrindinių sričių darbus, kuriuos atlieka jo pasamdytas šią teisę turintis fizinis asmuo, juridinis asmuo, kita užsienio organizacija ar jų padalinys; statinio statybos valdymas – statinio statybos ir su ja susijusių kitų statybos techninės veiklos pagrindinių sričių darbų organizavimas, kurį atlieka statinio statybos valdytojas pavedimo sutarties tarp įgaliotojo – statytojo (užsakovo) ir įgaliotinio – statinio statybos valdytojo pagrindu.

Reikalavimai statytojo teisei įgyvendinti nustatyti Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje, nurodant, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai: 1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.); 2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (toliau – SLD) (kai jis privalomas); 3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais.

Šio straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad, jeigu statytojas neatitinka šio straipsnio 2 dalyje nustatyto bent vieno privalomojo reikalavimo statytojo teisei įgyvendinti, statyba yra draudžiama.

Vadovaujantis Statybos įstatymo 27 straipsnio 8 dalimi, asmuo, siekiantis gauti SLD, turi atitikti Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 ir 3 punktuose nustatytus reikalavimus.

Statybos įstatymo 27 straipsnio 32 dalyje nustatyta, kad statybą leidžiantis dokumentas išduodamas visų statytojų (užsakovų) vardu.

Šio straipsnio 5 dalyje išvardyti su prašymu išduoti SLD pateikiami dokumentai, tarp kurių – „4) žemės sklypo bendraturčių rašytinis sutikimas, jeigu žemės sklypas jiems priklauso bendrosios nuosavybės teise, išskyrus atvejį, kai žemės sklypas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso butų ir kitų patalpų savininkams ir yra priimtas jų sprendimas pagal šios dalies 7 punkte nustatytus reikalavimus, taip pat kai atliekami paprastojo ar kapitalinio remonto darbai“.

Atsižvelgdami į pateiktas įstatymo nuostatas, manome, kad bendraturčių valdomame žemės sklype naujo statinio statytoju gali būti bet kuris vienas iš sklypo bendraturčių, investuojantis lėšas į statybą ir kartu atliekantis užsakovo funkcijas (ar jas pavedantis atlikti kitam fiziniam ar juridiniam asmeniui, kitai užsienio organizacijai). T. y. sklypo bendraturčiai, kurie neinvestuoja lėšų į statybą ir kartu neatlieka užsakovo funkcijų, nelaikytini statytojais. Sklypo bendraturčių rašytiniai sutikimai privalomi dėl statybos vykdymo bendraturčių valdomame žemės sklype ir pateikiami kartu su Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 ir 3 punktuose nustatytus reikalavimus atitinkančio asmens prašymu išduoti SLD.

          Statytojo (užsakovo) funkcijas, bet ne statytojo teisę, statytojas gali pavesti įgyvendinti statinio statybos valdytojui (juo gali būti ir ne sklypo bendraturtis) pavedimo sutarties tarp įgaliotojo – statytojo (užsakovo) ir įgaliotinio – statinio statybos valdytojo pagrindu. Tuo atveju, jeigu visi sklypo bendraturčiai investuoja lėšas į statinio (-ių) sklype statybą, statytojo teisei įgyvendinti (gauti SLD, atlikti kitus konkrečius veiksmus) gali įgalioti vieną iš bendraturčių, Civilinio kodekso nustatyta tvarka sudarę jungtinės veiklos sutartį.  Pažymėtina, jog statybos srityje sudaromos jungtinės veiklos sutartys turi nepažeisti minėtų imperatyvių Statybos įstatymo nuostatų, įtvirtinančių būtinas sąlygas statytojo teisei įgyvendinti, kadangi atsižvelgiant į CK 1.80 str. 1 d., sandoriai, prieštaraujantys imperatyvioms įstatymo normoms yra niekiniai ir negalioja.

Dėl klausimo „Kaip turi būti derinami projektai, kuriems yra gauti specialieji reikalavimai iki įstatymo pasikeitimo? Ar pagal specialiųjų įstatymų gavimo dieną galiojančius įstatymus ir reglamentus, ar vadovaujantis kažkokiais kitais dokumentais?“       

Statybos įstatymo 24 straipsnio 24 dalyje nustatyta, kad šio straipsnio 1 dalyje nurodyti statinio projektai turi atitikti Lietuvos Respublikos įstatymų, kitų teisės aktų, normatyvinių statybos techninių dokumentų reikalavimus, kurie galiojo tą dieną, kai buvo išduoti specialieji reikalavimai. Praėjus 5 metams po specialiųjų reikalavimų išdavimo ir tais atvejais, kai specialieji reikalavimai nebuvo išduoti, šio straipsnio 1 dalyje nurodyti statinio projektai turi atitikti Lietuvos Respublikos įstatymų, kitų teisės aktų, normatyvinių statybos techninių dokumentų reikalavimus, kurie galiojo prašymo gauti SLD, kuris buvo priimtas, pateikimo dieną.

Kaip nurodyta Lietuvos Respublikos statybos įstatymo Nr. I-1240 2, 3, 8, 10, 12, 19, 22, 24, 27, 28, 33, 34, 39, 42, 46, 49, 53 straipsnių, 1 priedo pakeitimo ir Įstatymo papildymo 27-1, 52-1  straipsniais įstatymo (toliau – Įstatymo pakeitimas) 18 straipsnio 9 dalyje, iki šio įstatymo įsigaliojimo pradėtos SLD išdavimo procedūros baigiamos vykdyti pagal šių procedūrų vykdymo pradžios metu galiojusius teisės aktus.

Apibendrinant manytina, kad, jeigu yra išduoti specialieji reikalavimai (kaip jie apibrėžti Statybos įstatymo 2 str. 47 d.) ir nuo jų išdavimo nepraėjo 5 metai, statinio projektas turi atitikti Lietuvos Respublikos įstatymų, kitų teisės aktų, normatyvinių statybos techninių dokumentų reikalavimus, kurie galiojo tą dieną, kai buvo išduoti specialieji reikalavimai. Jeigu SLD išdavimo procedūros (įskaitant projekto tikrinimą) pradėtos vykdyti (prašymas išduoti SLD pateiktas ir priimtas) iki Įstatymo pakeitimo įsigaliojimo, tai jos baigiamos vykdyti pagal šių procedūrų vykdymo pradžios metu galiojusius teisės aktus.

Papildomai informuojame apie Statybos įstatymo 27 straipsnio 27 dalies nuostatą, jog sprendimą neišduoti SLD statytojas (užsakovas) turi teisę apskųsti teismui. Atsakovais šiose bylose laikomi asmenys, nepritarę SLD išdavimui, ir SLD atsisakęs išduoti subjektas.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.