Statytojo teisių įgyvendinimas keičiantis tesės aktų nuostatoms (2023.05.17)

KLAUSIMAS

      2004 m. <...> buvo išduotas Vilniaus miesto savivaldybės administracijos miesto plėtros departamento Statybos leidimas Nr. <...> (toliau – Statybos leidimas), kuriuo statytojams <...>, <...>, <...>, UAB <...>, <...>, <...> (toliau – Statytojai) leista atlikti rekonstrukciją pastate adresu <...>, Vilnius, (toliau – Pastatas) kuriame yra Ginčo patalpos – t.y. rekonstruoti gamybinį pastatą į daugiabutį gyvenamąjį namą su administracinėmis patalpomis ir trečio aukšto antstatu.

<...> savo kaip statytojo teises ir pareigas perleido <...> (pridedama).

      Statybos leidimas buvo išduotas tuomet, kai galiojo LR Statybos įstatymo (suvestinė redakcija nuo 2003-12-18 iki 2004-04-28) 3 straipsnio 1 d., kurioje nustatyta, kad teisę būti statytoju Lietuvos Respublikoje turi Lietuvos bei užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys. Šio straipsnio 2 d. nustatyta, kad ši teisė įgyvendinama, kai:

      1) statytojas žemės sklypą valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais;

      2) statytojas turi nustatyta tvarka parengtą ir patvirtintą (kai tai privaloma) statinio projektą ar nekilnojamosios kultūros paveldo vertybės tvarkymo statybos darbų projektą;

      3) statytojas turi nustatyta tvarka išduotą statybos leidimą.

      Nepaisant to, kad Statybos leidimo išdavimo metu pagal tuomet galiojusį teisinį reglamentavimą nereikėjo būti savininku, Statybos leidimo išdavimo metu Statytojai buvo savininkai.

      Statytojai Pastate turėtą nekilnojamąjį turtą pardavė.

      Statybos pagal Statybos leidimą iki šios dienos nepradėtos vykdyti.

      Šiuo metu galiojančiame LR Statybos įstatymo (suvestinė redakcija nuo 2023-04-01 iki 2023-04-30) 3 straipsnio 2 d. nustatyta, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai:

    1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.);

    2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas);

    3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais.

    Remiantis išdėstytu ir LR Advokatūros įstatymo 44 straipsniu, prašome nurodyti:

    1. Ar aptartoje situacijoje Statytojai, pardavę Pastate jiems priklausiusį nekilnojamąjį turtą, laikomi statytojais (kaip ši sąvoka suprantama pagal LR Statybos įstatymą) ir gali įgyvendinti savo kaip statytojų teises?

    2. Ar būti statytoju, t.y. įgyvendinti savo kaip statytojų teises, reikalinga LR Statybos įstatymo (suvestinė redakcija nuo 2023-04-01 iki 2023-04-30) 3 straipsnio 2 d. nurodytų sąlygų visuma, ar pakanka atitikti vieną iš aptarto straipsnio 1 – 3 punktuose nurodytų sąlygų?

    3. Jei į antrą klausimą atsakymas teigiamas, kokio dydžio nuosavybę Pastate reikėtų turėti, kad būti statytoju, t.y. įgyvendinti savo kaip statytojų teises pagal aukščiau aptartą Statybos leidimą?

    4. Taip pat nurodykite, kaip aptariamu reikėtų pakeisti statybos vadovą, kai juo yra vienas iš Statytojų?

ATSAKYMAS (2023.05.17, Nr. 2D-8508)

      Atsakydami į paklausimą, informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

    Taip pat informuojame, kad Inspekcija konsultacijas teikia Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos taisyklėse^[1] (toliau – Konsultavimo taisyklės) nustatyta tvarka. Pagal Taisyklių 4.1 punktą konsultacija – tai žodinis ar rašytinis atsakymas į asmens paklausime pateiktą (-us) klausimą (-us) teritorijų planavimo ir statybos valstybinę priežiūrą reglamentuojančių ir su jais susijusių teisės aktų nuostatų taikymo klausimais. Konsultavimo taisyklės nenumato konkrečių situacijų nagrinėjimo, išvadų dėl jų teikimo ir sprendimų priėmimo, todėl atsakyme pateikiamos tik su paklausimu susijusios teisės aktų nuostatos ir nuomonė dėl jų taikymo.

      Paklausime pagal jame pateiktas aplinkybes prašoma pateikti informaciją pagal pateiktus klausimus.

Dėl klausimų Ar aptartoje situacijoje Statytojai, pardavę Pastate jiems priklausiusį nekilnojamąjį turtą, laikomi statytojais (kai ši sąvoka suprantama pagal LR Statybos įstatymą) ir gali įgyvendinti savo kaip statytojų teises? Ar būti statytoju, t.y. įgyvendinti savo kaip statytojų teises, reikalinga LR Statybos įstatymo (suvestinė redakcija nuo 2023-04-01 iki 2023-04-30) 3 straipsnio 2 d. nurodytų sąlygų visuma, ar pakanka atitikti vieną iš aptarto straipsnio 1-3 punktuose nurodytų sąlygų?

      Pažymime, kad nuo 2023-05-01 įsigaliojo nauja Lietuvos Respublikos statybos įstatymo redakcija, kurios nuostatos, aktualios paklausime nurodytu laikotarpiu (nuo 2023-04-01 iki 2023-04-30), nesikeitė.

      Statybos įstatymo, redakcijos galiojančios nuo 2023-05-01, 3 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai:

    1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.);

     2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas);

     3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais.

Remiantis Statybos įstatymo 3 straipsnio 5 dalies nuostatomis, jeigu statytojas neatitinka šio straipsnio 2 dalyje nustatyto bent vieno privalomojo reikalavimo statytojo teisei įgyvendinti, statyba yra draudžiama.

      Atsižvelgiant į išdėstytas teisės aktų nuostatas ir atsakydami į pirmą ir antrą klausimą manome, kad asmuo nevaldantis statinio (jo dalį) nuosavybės teise arba nevaldantis ir nenaudojantis kitais Lietuvos        Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais, negali įgyvendinti statytojo teisės.

   Dėl klausimo Jei į antrą klausimą atsakymas teigiamas, kokio dydžio nuosavybę Pastate reikėtų turėti, kad būti statytoju, t.y. įgyvendinti savo kaip statytojo teises pagal aukščiau aptartą Statybos leidimą?

    Manome, kad statytojo teisės įgyvendinimas nėra susiję su nuosavybės dydžiu, tačiau, šios teisės įgyvendinimas sietinas su Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje nustatytais reikalavimais - žemės sklypo (teritorijos), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdymu ar naudojimu, statinio (jo dalies) valdymu arba naudojimu, statybą leidžiančio dokumento (kai jis privalomas) turėjimu.

     Dėl klausimo Taip pat nurodykite, kaip aptariamu reikėtų pakeisti statybos vadovą, kai juo yra vienas iš Statytoju?

    Statybos įstatymo 2 straipsnio 75 ir 79 dalyse nustatyta: Statinio statybos rangovas – Lietuvos Respublikos ar užsienio valstybės fizinis asmuo, juridinis asmuo ar kita užsienio organizacija arba jų padalinys, turintys šio įstatymo nustatytą teisę užsiimti statyba ir vykdantys statybą rangos sutarties pagrindu. Statybos rangos sutartis nesudaroma, kai statytojas (užsakovas) kartu yra ir statybos rangovas; Statinio statybos vadovas – statybos inžinierius, kuris, atstovaudamas rangovui (kai statyba vykdoma rangos būdu) ar statytojui (užsakovui) (kai statyba vykdoma ūkio būdu) ir įgyvendindamas statinio projektą nuo statybos pradžios iki užbaigimo, vadovauja statybos darbams, kartu gali būtibendrųjų statybos darbų vadovas, koordinuoja statinio statybos specialiųjų darbų vykdymą bei šių darbų vadovų veiklą ir pagal kompetenciją atsako už pastatyto statinio atitiktį statinio projektui irstatinio normatyvinę kokybę. 

     Pagal galiojančias Statybos įstatymo 14 straipsnio 2 dalies nuostatas statytojas turi teisę pasirinkti statybos organizavimo būdą: rangos, ūkio ar mišrų (dalį darbų atliekant rangos, dalį – ūkio būdu), kuris neprieštarautų šiam įstatymui ir jo įgyvendinamiesiems teisės aktams. Ūkio ar mišrų statybos organizavimo būdą turi teisę pasirinkti fiziniai asmenys, atliekantys statinių paprastąjį remontą, fiziniai asmenys,statantys naują, rekonstruojantys, remontuojantys ar griaunantys vieną vieno buto iki 300 m² statinio projekte nurodyto statinio bendrojo ploto gyvenamąjį namą ar nesudėtingąjį statinį ir jų priklausinius viename žemės sklype.

     Pažymėtina, kad Statybos įstatymo Nr. I-1240 2, 4, 8, 12, 14, 17, 18, 22, 24, 27, 27¹, 28, 29, 34, 35, 36, 37, 39, 40, 47, 51, 55straipsnių, 1 priedo pakeitimo ir įstatymo papildymo 11¹ straipsniu 2022 m. gruodžio 22 d. įstatymo Nr. XIV-1754, 25 straipsnio 9 dalyje numatyta, kad šio įstatymo 6 straipsnio 2 dalyje išdėstyto Statybos įstatymo 14 straipsnio 2 dalies 2 punkto nuostatos taikomos Statybos įstatyme ir Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatyme nustatytoms procedūroms ir darbams, pradėtiems po šio įstatymo įsigaliojimo dienos. Atsižvelgiant į tai pradėtos statybos gali būti pabaigiamos vykdyti tokiu būdu (ūkio ar rangos), kokiu buvo pradėtos. 

    Statybos įstatymo 18 straipsnio 7 dalyje, be kita ko, numatyta – rangovas privalo Lietuvos Respublikos įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka paskirti (pasamdyti) statinio statybos vadovą. 18 straipsnio 9 dalyje nustatyta – jeigu statytojas (užsakovas) vykdo statybą ūkio būdu, jis turi šio įstatymo nustatytas statytojo (užsakovo) ir rangovo pareigas, išskyrus pareigą paskirti (pasamdyti) statinio statybos vadovą, jeigu statytojas (užsakovas) yra fizinis asmuo.

     Vadovaujantis statybos techninio reglamento STR 1.06.01:2016 „Statybos darbai. Statinio statybos priežiūra“  32.1 punkto nuostatomis statinio statybos vadovą skiria (samdo) rangovas, jeigu jis yra juridinis asmuo – įsakymu ar kitu tvarkomuoju dokumentu (nustatytu įmonės įstatuose) skiria darbuotoją arba pats vykdo jo pareigas, kai rangovas yra fizinis asmuo pagal sudarytą su statytoju (užsakovu) rangos sutartį.

     Remiantis Statybos įstatymo 14 straipsnio 1 dalies 12 punkto nuostatomis apie pasikeitusį statybos vadovą – jo pasamdymą ar paskyrimą ne vėliau kaip per 3 darbo dienas nuo jų pasamdymo ar paskyrimo dienos statytojas turi pateikti informaciją per Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinę sistemą „Infostatyba“ arba raštu Inspekcijai.

      Manome, kad naujas statytojas gali samdyti / paskirti tą patį statybos vadovą, sutartį ar paskyrimo dokumentus įforminus teisės aktų nustatyta tvarka arba paskirti / pasamdyti kitą statybos vadovą. Apie pasikeitusį statybos vadovą privaloma pranešti Inspekcijai Statybos įstatyme nustatyta tvarka.

     Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.