Dokumentai, užtikrinantys garantinio laikotarpio prievolių įvykdymą (2022-08-23)

KLAUSIMAS

Bendrovė prašo Inspekcijos nurodyti:

Ar nekilnojamojo turto vystytojo ne mažesnės kaip 5 procentai statybos kainos (su PVM) sumos įnešimas į advokato depozitinę sąskaitą yra tinkamas SĮ 41 str. 3 d. ir STR 1.07.03:2017 581 p. nustatytų reikalavimų įgyvendinimas?

ATSAKYMAS (2022-08-23, (9.12)2D-15322)

        Atsakydami į paklausimą, informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

          Taip pat informuojame, kad Inspekcija veiklą vykdo Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatyme (toliau – Priežiūros įstatymas) nustatyta apimtimi, konsultacijas teikia Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos taisyklėse^[1] (toliau – Konsultavimo taisyklės) nustatyta tvarka. Pagal Konsultavimo taisyklių 4.1 punktą konsultacija – tai žodinis ar rašytinis atsakymas į asmens paklausime pateiktą (-us) klausimą (-us) teritorijų planavimo ir statybos valstybinę priežiūrą reglamentuojančių ir su jais susijusių teisės aktų nuostatų taikymo klausimais. Konsultavimo taisyklės nenumato konkrečių situacijų nagrinėjimo, išvadų dėl jų teikimo ir sprendimų priėmimo. Taip pat pažymime, kad nei Priežiūros įstatymu, nei Konsultavimo taisyklėmis Inspekcijai nepriskirtas konsultavimas Advokatų veiklą reglamentuojančių teisės aktų, kuriais remiamasi paklausime, nuostatų taikymo klausimais. Todėl pateikiame tik su paklausime keliamu klausimu susijusių statybos srities teisės aktų nuostatas ir nuomonę dėl jų taikymo.

          Lietuvos Respublikos statybos įstatymo (toliau – Statybos įstatymas) 41 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, kad nekilnojamojo turto vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą. Užtikrindamas šį reikalavimą, nekilnojamojo turto vystytojas turi pateikti statinio (jo dalies) (išskyrus nesudėtingąjį statinį (jo dalį) įgijėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį. Šis dokumentas nekilnojamojo turto vystytojo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statinio (jo dalies) įgijėjui. Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu 3 metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 procentai statinio statybos kainos. Šis reikalavimas nepanaikina rangovo garantinio laikotarpio prievolių nekilnojamojo turto vystytojui kaip statytojui (užsakovui).

          Statybos įstatymo nuostatas detalizuojančio statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“^[2] (toliau – STR 1.07.03:2017) 58¹ punktas numato, kad rangovas statinio statytojui (užsakovui) ar nekilnojamojo turto vystytojas statinio (jo dalies) įgijėjui turi pateikti dokumentą, t. y. draudimo bendrovės išduotą laidavimo draudimo raštą (su jo apmokėjimą įrodančia dokumento kopija), lėšų įmokėjimą į notaro depozitinę sąskaitą patvirtinantį dokumentą, mokėjimo atidėjimą patvirtinantį dokumentą arba kredito įstaigos garantiją, užtikrinantį garantinio laikotarpio prievolių įvykdymą pagal pasirašytą rangos sutartį (jei toks užtikrinimas privalomas pagal Statybos įstatymą). Reikalavimai draudimo bendrovės laidavimo draudimo raštui, lėšų įmokėjimą į notaro depozitinę sąskaitą patvirtinančiam dokumentui, mokėjimo atidėjimą patvirtinančiam dokumentui arba kredito įstaigos garantijai:

58¹.1. draudimo bendrovės laidavimo draudimo raštas, mokėjimo atidėjimą patvirtinantis dokumentas arba kredito įstaigos garantija turi būti išduoti ne trumpesniam kaip 3 metų laikotarpiui;

58¹.2. lėšų įmokėjimą į notaro depozitinę sąskaitą patvirtinančiame dokumente turi būti nurodyta, kad lėšos į notaro depozitinę sąskaitą įmokėtos ne trumpesniam kaip 3 metų laikotarpiui;

58¹.3. laidavimo draudimo suma, į notaro depozitinę sąskaitą įmokėta suma, mokėjimo atidėjimo suma arba garantijos suma turi būti ne mažesnė kaip 5 procentai statybos kainos (su PVM);

58¹.4. turi būti užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį likusiam laikotarpiui, jei per 3 m. statinio (jo dalies) įgijėjas perleidžia statinį (jo dalį) kitam įgijėjui.

          Apibendrindami nurodytą reglamentavimą, teikiame nuomonę dėl Jūsų klausimo „1. Ar nekilnojamojo turto vystytojo ne mažesnės kaip 5 procentai statybos kainos (su PVM) sumos įnešimas į advokato depozitinę sąskaitą yra tinkamas SĮ 41 str. 3 d. ir STR 1.07.03:2017 58¹ p. nustatytų reikalavimų įgyvendinimas?“

          Statybos įstatymo 41 straipsnio 3 dalies  nuostatų įgyvendinimą detalizuoja STR 1.07.03:2017 58¹ punktas, kuriame nustatyti galimi garantinių prievolių užtikrinimo būdai.

          STR 1.07.03:2017 58¹ punkte numatyti nekilnojamojo turto vystytojo statinio (jo dalies) įgijėjui galimi pateikti šie dokumentai, užtikrinantys garantinio laikotarpio prievolių įvykdymą pagal pasirašytą rangos sutartį:

          1) draudimo bendrovės išduotas laidavimo draudimo raštas (su jo apmokėjimą įrodančia dokumento kopija),

          2) lėšų įmokėjimą į notaro depozitinę sąskaitą patvirtinantį dokumentas,

          3) mokėjimo atidėjimą patvirtinantis dokumentas,

          4) kredito įstaigos garantija.

          Kaip matyti, tarp jų nėra paklausime minimo sumos įnešimo į advokato depozitinę sąskaitą, todėl manytina, kad toks garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo užtikrinimo būdas nelaikytinas tinkamu pagal galiojantį reglamentavimą, nustatytą Statybos įstatymo 41 straipsnio 3 dalyje ir STR 1.07.03:2017 58¹ punkte.

          Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.