Pastato atnaujinimo (modernizavimo) garantinis laikotarpis ir nustatytų defektų šalinimas (2020-07-16)

KLAUSIMAS

   Pastato atnaujinimo (modernizavimo) Statybos užbaigimo aktas pasirašytas ir Rangovo užbaigtų statybos darbų perdavimo aktas pasirašyti 2015 metais.

   Vadovaujantis 2014 metų pasirašyta statybos darbų rangos sutartimi garantinis laikotarpis pradedamas skaičiuoti nu darbu perdavimo – priėmimo akto pasirašymo dienos (arba statinio pripažinimo tinkamu naudoti dienos) ir yra:

9.1.1.  7 (septyneri) metai – statinio atviroms konstrukcijoms ir kitiems darbams <...>;

9.1.2. 10 (dešimt) metų- paslėptiems statinio elementams (konstrukcijoms, laidams, vamzdynams ir pan.)

9.1.3. 20 metų (dvidešimt) metų – esant tyčia paslėptų defektų.

   Garantiniu laikotarpiu iškilo klausimų, į kuriuos prašome atsakyti:

1. Ar garantiniu laikotarpiu Rangovas yra teisus, jeigu atsisako surašyti įvairių atliktų garantinių darbų, defektų šalinimo, įrangos/įrengimų (pvz.: siurblių, šilumokaičių ir kt.), inžinerinių sistemų dalių (vamzdžių, jų fasoninių dalių, vėjo deflektorių) keitimo darbų perdavimo- priėmimo aktus?

2. Kokie reikalavimai keliami šių aktų surašymui? Ar į aktą yra įrašomas garantinis terminas atliktiems garantiniams darbams, pakeistai įrangai, inžinerinių sistemų dalims?

3. Kokie garantiniai terminai taikomi garantiniu laikotarpiu atliktiems darbams, pakeistai įrangai/įrenginiams (pvz.: siurbliams, šilumokaičiams ir kt.), pakeistoms inžinerinių sistemų dalims (vamzdžiams, jų fasoninėms detalėms, vėjo deflektoriams, elektros laidams ir kt.)?

    2013-07-01 įsigaliojo Statybos įstatymo pakeitimai. 36 straipsnyje neliko nuostatos dėl statybos metu įrengtos įrangos garantijos. Ar reikėtų suprasti įstatymą taip, kad po 2013-07-01 statybos metu sumontuotai įrangai taikoma garantija, numatyta LR Civilinio kodekso 6.698 straipsnio 1 dalyje (5 metai) arba, kaip numatyta Statybos darbų rangos sutartyje (7 metai)?

4. Ar garantinių laikotarpiu atliktiems garantiniams darbams, pakeistai įrangai/įrengimams, pakeistoms inžinerinių sistemų dalims taikoma iš naujo nuo šių darbų atlikimo perdavimo- priėmimo akto surašymo, vadovaujantis terminais, numatytais statybos darbų rangos sutartyje ar/arba terminais, numatytais LR Civilinio kodekso 6.698 straipsnio 1 dalyje?

5. Jeigu Rangovas nesutinka surašyti garantiniu laikotarpiu atliktų garantinių darbų perdavimo-priėmimo akto, ar gali Užsakovas vienašališkai surašyti šį aktą, jame nurodydamas ir taikomos garantijos terminus?

6. Rangovui atlikus garantinius darbus, nebuvo surašytas garantinių darbų perdavimo-priėmimo aktas, nes Rangovas atsisakė jį surašyti. Kaip tokiu atveju taikomi šių darbų garantiniai terminai?

7. Jeigu rangovas garantiniu laikotarpiu atlieka paslėptus darbus (pvz., keičia magistralinius vamzdžius, kurie yra izoliuoti akmens vatos kevalais arba izoliacija nuo rasojimo), kokį garantinių darbų perdavimo-priėmimo aktą reikia surašyti: paslėptų garantinių darbų ar paprastą?

8. Rangovas kategoriškai nepripažįsta savo kaltės dėl kai kurių garantiniu laikotarpiu atsiradusių defektų, jų atsiradimo priežasčių nenustatinėja. Galimai defektai atsirado dėl netinkamai įrengtos balkonų hidroizoliacijos, nes kai kurių balkonų plokščių apatinėje dalyje, kuri padengta struktūriniu tinku, periodiškai nuo 2016 m. išryškėja įvairaus dydžio ir intensyvumo baltos dėmės. Viršutinėje balkonų plokščių dalyje įrengtos akmens masės plytelės. Po ilgų ginčų Rangovas 2 kartus taikė laikinas priemones (dėmių dažymas, plokščių kraštų pertepimas hermetikais), bet šios priemonės defektų pilnai nepašalino – defektai po kelių mėnesių vėl atsiranda.

   Prašome informuoti, kaip Užsakovui elgtis šioje situacijoje?

   Rangovas į Bendrijos raštus, pastato techninės priežiūros aktus nebereaguoja, į elektroninius laiškus neatsakinėja. Nuo 2016 m. Užsakovas į Rangovą dėl šių defektų kreipėsi daigybę kartų raštu, teikė pastato techninės priežiūros aktus, organizavo gamybinius susirinkimus.

   Visose pateiktose pretenzijose buvo nurodomi terminai, per kuriuos Rangovas privalo ištaisyti balkonų defektus. Užsakovas yra ne pelno siekiantis juridinis asmuo – daugiabučių namų bendrija, kurios lėšas sudaro gyventojų įnašai. Ištaisyti defektus bendrijos lėšomis būtų sudėtinga, nes tai būtų labai didelė finansinė našta gyventojams, kurie moka pastato atnaujinimo (modernizavimo) kreditą.

   Rangovas garantiniu laikotarpiu atliktų balkonų plokščių apatinės dalies perdažymo, balkonų plokščių kraštų hermetizavimo darbų Užsakovui neperdavė, perdavimo aktai nėra surašyti.

  Ar senaties terminas kreiptis į teismą jau yra praėjęs, ar Užsakovas dar gali kreiptis į teismą ar turi kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją, siekiant, kad Rangovas tinkamai nustatytų defektų priežastis ir tinkamai juos pašalintų, kol nepasibaigęs garantinis laikotarpis? Kokius dokumentus reikėtų pateikti, kreipiantis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją?

   Kadangi minėti defektai nėra pašalinti nuo 2016 m. , ar šiuo atveju taikoma Statybos įstatymo 36 str. 3-io punkto nuostata, kad „Garantinis terminas stabdomas tam laikotarpiui, kurį statinys negalėjo būti naudojamas dėl nustatytų defektų, už kuriuos atsako rangovas“? Jei taikoma – tai nuo kada: ar nuo pirmo kreipimosi su pretenziją raštu į Rangovą 2016 m., ar nuo kažkokio kito termino?

ATSAKYMAS (2020-07-16, Nr. 2D-9579)

   Atsakydami pagal Inspekcijos kompetenciją, informuojame, kad pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal paklausėjo pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Inspekcijos konsultacijos turinys.

   Taip pat informuojame, kad Inspekcija konsultacijas teikia vadovaudamasi Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos taisyklėse (toliau – Konsultavimo taisyklės) nustatyta tvarka. Konsultavimo taisyklių 4.1 papunktyje nustatyta, kad konsultacija– Inspekcijos teikiama administracinė paslauga – žodinis ar rašytinis atsakymas į asmens paklausime pateiktą (-us) klausimą (-us) teritorijų planavimo ir statybos valstybinę priežiūrą reglamentuojančių ir su jais susijusių teisės aktų nuostatų taikymo klausimais. Inspekcijos statybos valstybinės priežiūros funkcijos nustatytos Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo ir statybų valstybinės priežiūros įstatymo 8 straipsnyje. Konsultavimo taisyklės nenumato rangovo ar užsakovo konkrečių sprendimų vertinimo konkrečiais atvejais, todėl teikiame konsultaciją dėl teisės aktų, reglamentuojančių statybos defektų šalinimą statinio garantiniu laikotarpiu, taikymo bendruoju atveju.

Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ (toliau – Reglamentas) 106 punkte nurodyta, kad statinio garantiniu laiku išryškėję statybos defektai šalinami vadovaujantis Civilinio kodekso šeštosios knygos XXIII skyriaus, Statybos įstatymo 41 straipsnio ir šio punkto papunkčiuose pateiktomis nuostatomis.

   Manome, kad bendruoju atveju garantiniu laikotarpiu atliekamiems statybos darbams, kuriais šalinami pagal rangos sutartį atliktų statybos darbų defektai, bei jų perdavimui–priėmimui taikomos tokios pat nuostatos kaip ir darbams, atliekamiems pagal  rangos sutartį.

   Dėl 1,5,6 klausimų

   Civilinio kodekso (toliau – CK) 6.694  straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad darbų perdavimas ir priėmimas įforminamas aktu, kurį pasirašo dvi šalys. Jeigu viena iš šalių atsisako pasirašyti aktą, jame daroma žyma apie atsisakymą ir aktą pasirašo kita šalis. Vienašalis perdavimo aktas gali būti teismo pripažintas negaliojančiu, jeigu teismas pripažįsta, kad kita šalis atsisakė pasirašyti aktą pagrįstai.

   CK 6.697 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad garantinis terminas sustabdomas tiek laiko, kiek objektas negalėjo būti naudojamas dėl nustatytų defektų, už kuriuos atsako rangovas.

   Manome, kad, jeigu perdavimo–priėmimo aktą atsisako pasirašyti rangovas, tai jį gali pasirašyti tik užsakovas, padarydamas akte žymą apie rangovo atsisakymą pasirašyti.

Garantinių terminų statybos darbams, atliktiems taisant defektus garantiniu laikotarpiu, teisės aktai nenustato. Šiuo atveju pratęsiamas pastato garantinis terminas (CK 6.698 straipsnyje ar rangos sutartyje nurodytas terminas) tiek laiko, kiek pastatas negalėjo būti naudojamas dėl nustatytų defektų, už kuriuos atsako rangovas. Manome, kad atliktų statybos darbų, taisant defektus, perdavimo–priėmimo akte gali būti nurodyta, kiek laiko pratęstas pastato garantinis terminas (ne atliktų darbų garantinis terminas).

Dėl 2 klausimo

   Darbų priėmimo–perdavimo aktų turinys nėra reglamentuotas, todėl manome, kad klausimus, kokie perduodami ir priimami darbai, kokius kitus duomenis įrašyti į tokį aktą,  sprendžia statytojas ir užsakovas bendru sutarimu. Mūsų nuomone, bendruoju atveju prie atliktų darbų perdavimo–priėmimo akto turėtų būti pridėti naudotų medžiagų ir  sumontuotų įrenginių dokumentai, bandymų protokolai ar aktai, paslėptų darbų aktai bei kiti dokumentai, reikalingi numatytų darbų įvykdymui. Garantiniai terminai statybos darbams, atliekamiems taisant defektus garantiniu laikotarpiu, nėra nustatomi. Manome, kad akte gali būti nurodytas laikas, kuriuo pratęsiamas pastato garantinis terminas.

Dėl 3-4 klausimų

   Vadovaujantis Statybos įstatymo 41 straipsnio 1 dalimi, statinio garantinis terminas negali būti trumpesnis už CK 6.698 straipsnyje nustatytą terminą. Statinio projektavimo, rangos ir statinio statybos techninės priežiūros sutartyse statinio garantinis terminas gali būti nustatomas ilgesnis už CK 6.698 straipsnyje nurodytą terminą. Šio straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad statinio projektuotojas, statinio projekto ekspertizės rangovas, rangovas ir statinio statybos techninis prižiūrėtojas CK nustatyta tvarka ir sąlygomis atsako už statinio sugriuvimą ar atlygina žalą dėl nustatytų defektų per garantinį terminą.

   Pagal CK 6.698 straipsnio nuostatas, rangovas, projektuotojas, statinio projekto ekspertizės rangovas ar statybos techninis prižiūrėtojas atsako už objekto sugriuvimą ar defektus, jeigu objektas sugriuvo ar defektai buvo nustatyti per: 1) penkerius metus; 2) dešimt metų – esant paslėptų statinio elementų (konstrukcijų, vamzdynų ir kt.); 3) dvidešimt metų – esant tyčia paslėptų defektų. Šio straipsnio 1 dalyje nustatyti terminai pradedami skaičiuoti nuo darbų rezultato atidavimo naudoti dienos.

   CK 6.697 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad rangovas, jeigu ko kita nenustato statybos rangos sutartis, per visą garantinį laiką užtikrina, kad statybos objektas atitinka normatyvinių statybos dokumentų nustatytus rodiklius ir yra tinkamas naudoti pagal sutartyje nustatytą paskirtį. Pagal šio straipsnio 3 dalį, rangovas, projektuotojas ir statybos techninis prižiūrėtojas atsako už defektus, nustatytus per garantinį terminą, jeigu neįrodo, kad jie atsirado dėl objekto ar jo dalių normalaus susidėvėjimo, jo netinkamo naudojimo ar užsakovo arba jo pasamdytų asmenų netinkamai atlikto remonto arba dėl užsakovo ar jo pasamdytų asmenų kitokių kaltų veiksmų. Šio straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad garantinis terminas sustabdomas tiek laiko, kiek objektas negalėjo būti naudojamas dėl nustatytų defektų, už kuriuos atsako rangovas.

   Remiantis CK 6.686 straipsnio nuostatomis, statybą aprūpinti medžiagomis, įrengimais, detalėmis ir kitokiomis konstrukcijomis privalo rangovas, jeigu statybos rangos sutartis nenustato, kad tą daryti yra užsakovo pareiga. Šalis, kuri privalo aprūpinti statybą medžiagomis ir įrengimais, atsako už jų defektus, dėl kurių tų medžiagų ar įrengimų negalima naudoti nepabloginant statybos darbų kokybės, jeigu neįrodo, kad tų medžiagų ar įrengimų negalima panaudoti dėl aplinkybių, už kurias atsako kita šalis.

   Atsižvelgdami į šias įstatymų nuostatas, manome, kad pastato  inžinerinės sistemos (šildymo, karšto vandens, nuotekų, elektros, vėdinimo, dujų ir kitos) kartu su jų reguliavimo, valdymo ir automatizavimo įranga laikytinos statinio dalimis ir jose (pastato inžinerinėse sistemose) atsiradusiems defektams taikytinas CK 6.698 straipsnyje ar rangos sutartyje nurodytas garantinis terminas.

Kaip pažymėta CK 6.697 straipsnyje, rangovas, jeigu ko kita nenustato statybos rangos sutartis, per visą garantinį laiką užtikrina, kad statybos objektas atitinka normatyvinių statybos dokumentų nustatytus rodiklius ir yra tinkamas naudoti pagal sutartyje nustatytą paskirtį. Tai reiškia, kad rangovas atsako už pastate įrengtų pastato inžinerinių sistemų defektus per garantinį terminą (CK 6.698 straipsnyje ar rangos sutartyje nurodytą terminą), jeigu jis statybą aprūpino statybos produktais, medžiagomis, įrenginiais, įranga ir jeigu neįrodo, kad jų defektai atsirado dėl normalaus susidėvėjimo, netinkamo naudojimo ar užsakovo arba jo pasamdytų asmenų netinkamai atlikto remonto arba dėl užsakovo ar jo pasamdytų asmenų kitokių kaltų veiksmų.

   Kaip minėta, CK 6.698 straipsnyje ar rangos sutartyje nurodytas pastato garantinis terminas (ne atliktų darbų, taisant defektus) pratęsiamas tiek laiko, kiek pastatas negalėjo būti naudojamas dėl nustatytų defektų, už kuriuos atsako rangovas.

Dėl 7 klausimo

   Statybos įstatymo 2 straipsnio 35 dalyje nustatyta, kad paslėpti statybos darbai– vėliau atliktais darbais (tarp jų – statybos darbais, kuriais sumontuotos (įrengtos) paslėptos statinio konstrukcijos) paslėptas statybos darbų rezultatas.

   Vadovaudamiesi statybos techninio reglamento STR 1.06.01:2016 „Statybos darbai. Statinio statybos priežiūra“ nuostatomis, manome, kad atlikus paslėptus statybos darbus taisant defektus, turėtų būti surašomas paslėptų statybos darbų patikrinimo aktas ir atliktų darbų perdavimo–priėmimo aktas.

Dėl 8 klausimo

   Kokiomis nuostatomis vadovaujantis šalinami statinio garantiniu laikotarpiu išryškėję defektai, nurodyta Reglamento 106 punkte:

„106.1. statytojas, per garantinį laiką nustatęs statinio statybos defektų, pakviečia rangovo įgaliotą atstovą ir surašo dvišalį aktą, kuriame nurodo išryškėjusius statybos defektus ir su rangovu suderina jų padarinių pašalinimo terminą; jei rangovo įgaliotas atstovas neatvyksta arba atsisako pasirašyti dvišalį aktą, galioja statytojo surašytas vienašalis aktas;

106.2. jei rangovas nepašalina statybos defektų akte nurodytu terminu, statytojas apie tai raštu informuoja Inspekciją ir kreipiasi į teismą dėl rangovo įpareigojimo pašalinti statybos defektus arba dėl statybos defektų šalinimo išlaidų išieškojimo iš rangovo, jei statytojas juos pašalino savo lėšomis;

106.3. Inspekcija, gavusi statytojo informaciją apie rangovo vengimą šalinti statinio garantiniu laiku nustatytus statybos defektus, teikia VĮ Statybos produkcijos sertifikavimo centras medžiagą ir pasiūlymus dėl rangovo veiklos įvertinimo ir (ar) dokumento, suteikiančio rangovui teisę vykdyti atitinkamus statybos darbus, panaikinimo.“

Taigi Inspekcijos veiksmai statinio garantiniu laikotarpiu aiškiai apibrėžti, nustatant tik jos pareigą gavus statytojo informaciją apie rangovo vengimą šalinti statinio garantiniu laiku nustatytus statybos defektus, teikti VĮ Statybos produkcijos sertifikavimo centras medžiagą ir pasiūlymus dėl rangovo veiklos įvertinimo ir (ar) dokumento, suteikiančio rangovui teisę vykdyti atitinkamus statybos darbus, panaikinimo.

Statytojas gali kreiptis į teismą dėl rangovo įpareigojimo pašalinti statybos defektus arba dėl statybos defektų šalinimo išlaidų išieškojimo iš rangovo, jei statytojas juos pašalino savo lėšomis.

Per visą pastato garantinį terminą statytojas gali kreiptis į teismą dėl rangovo įpareigojimo pašalinti pagal rangos sutartį atliktų statybos darbų defektus arba dėl statybos defektų šalinimo išlaidų išieškojimo iš rangovo, jei statytojas juos pašalino savo lėšomis.

   Manome, kad po pastato statybos užbaigimo, pastato garantinis terminas dėl išaiškėjusių statybos defektų sustabdomas pagal CK 6.697 straipsnio 4 dalies nuostatas (garantinis terminas sustabdomas tiek laiko, kiek objektas negalėjo būti naudojamas dėl nustatytų defektų, už kuriuos atsakingas rangovas). Mūsų nuomone, šis laikas skaičiuotinas nuo dienos, kai konstatuotas defektų faktas ir surašytas dvišalis ar vienašalis defektų pašalinimo aktas su nurodytu defektų pašalinimo terminu, iki pasirašyto dvišalio ar vienašalio atliktų statybos darbų, kuriais pašalinti pagal rangos sutartį atliktų statybos darbų defektai, priėmimo–perdavimo akto pasirašymo dienos.

   Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.