Ar gali būti gyvenamosios paskirties patalpos administraciniame pastate (2021-09-16)

KLAUSIMAS

XXX rajono savivaldybės administracijos Architektūros ir teritorijų planavimo skyrius yra gavęs prašymą pritarti administracinės paskirties pastato (unikalus Nr. xxx), kapitalinio remonto ir dalies patalpų paskirties keitimo projekto projektinių pasiūlymų rengimo užduočiai. Projektinių pasiūlymų rengimo užduotyje nurodyta, kad yra planuojamas 45 proc. gyvenamosios paskirties (trijų ir daugiau butų) patalpų plotas administracinės paskirties pastate, esančiame kitos paskirties, naudojimo būdas - komercinės paskirties objektų teritorijos žemės sklypuose kad. Nr. xxx ir kad. Nr. xxx.

Žemės sklypai kad. Nr. xxx ir kad. Nr. xxx patenka į teritoriją, kurioje galioja šios teritorijos dalies detaliojo plano (toliau – detalusis planas), patvirtinto XXX savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. spalio 26 d. įsakymu Nr. B6-876. sprendiniai. Detaliojo plano sprendiniuose žemės sklypams kad. Nr. xx ir kad. Nr. xxx nurodytuose teritorijos tvarkymo režimo reikalavimuose pažymėta, kad šios konkrečios teritorijos naudojimo tipas yra pramonės ir sandėliavimo teritorija, žemės naudojimo paskirtis – kita, žemės naudojimo būdai – komercinės paskirties objektų teritorijos/pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos. Toks naudojimo būdas kaip daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos žemės sklypams kad. Nr. xxx ir kad. Nr. xxx detaliojo plano sprendiniuose nėra numatytas.

Prašome Jūsų konsultacijos ir nuomonės pateikimo, ar administracinės paskirties pastato dalies (45 proc.) patalpų keitimas į gyvenamosios paskirties (trijų ir daugiau butų) patalpų, neprieštarauja galiojančiam detaliajam planui.

ATSAKYMAS (2021-09-16, (9.12)2D-15573)

          Atsakydami į Jūsų paklausimą pagal Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) kompetenciją, informuojame, kad pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal paklausėjo pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Inspekcijos konsultacijos turinys. 

          Taip pat informuojame, kad Inspekcija konsultacijas teikia vadovaudamasi Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos taisyklių, patvirtintų Inspekcijos viršininko 2017 m. lapkričio 30 d. įsakymu Nr. 1V-160, (toliau – Konsultavimo taisyklės) nustatyta tvarka. Pagal šių taisyklių 4.1 punktą, konsultacija yra žodinis ar rašytinis atsakymas į asmens paklausime pateiktą (-us) klausimą (-us) teritorijų planavimo ir statybosvalstybinę priežiūrą reglamentuojančių ir su jais susijusių teisės aktų nuostatų taikymo klausimais. Konsultavimo taisyklės nenumato konkrečių situacijų nagrinėjimo (įskaitant konkrečius teritorijų planavimo dokumentus), sprendimų priėmimo ar išvadų teikimo. Todėl pateikiame tik su paklausimu susijusį teisinį reguliavimą ir nuomonę dėl jo taikymo.

          Vadovaujantis Žemės naudojimo būdų turinio aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. sausio 20 d. įsakymu Nr. 3D-37/D1-40, 20 punktu administracinės paskirties pastatai  (išskyrus valstybės ir savivaldybės institucijų, kitų iš valstybės ar savivaldybių biudžetų išlaikomų įstaigų administracinius pastatus) gali būti kitos paskirties žemės sklype, kurio naudojimo būdas komercinės paskirties objektų teritorijos.

          Pagal Statybos įstatymo 2 straipsnio 59 dalį, statinio paskirtis – viešajame registre nurodytas statinio naudojimo tikslas (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai), kai statinys atitinka saugos ir jame planuojamos (atliekamos) veiklos (technologijos proceso) privalomuosius reikalavimus, nustatytus normatyviniuose statinio saugos ir paskirties dokumentuose.

          Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį ir paskirties nustatymo principai nurodyti statybos techniniame reglamente STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ (toliau – Reglamentas).

          Remiantis Reglamento 5 punkto nuostatomis, pastatai pagal paskirtį skirstomi į dvi grupes: gyvenamuosius pastatus ir negyvenamuosius pastatus. Pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei (pogrupiui), jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai. Kai pastatą sudaro įvairių paskirčių patalpos, suformuotos ar numatomos suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, pastato paskirtis nustatoma tokia tvarka: pirmiausia nustatoma pastato paskirties grupė pagal didžiausią atskirų paskirties grupių patalpų, suformuotų ar numatomų suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, suminį bendrąjį plotą. Tada nustatomas paskirties grupės pogrupis pagal didžiausią visų tos paskirties grupės pogrupių patalpų, suformuotų ar numatomų suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, bendrąjį suminį plotą. Įvairių paskirčių patalpos, formuojamos ar numatomos suformuoti atskirais nekilnojamaisiais daiktais, turi atitikti normatyvinių statybos techninių, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų ir kitų teisės aktų joms nustatytus reikalavimus. Gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.

          Reglamento 6 punkte nurodyta, kad gyvenamieji pastatai pagal tipą skirstomi į pogrupius:

          „6.1. gyvenamosios paskirties (vieno buto) pastatai – skirti gyventi vienai šeimai;

          6.2. gyvenamosios paskirties (dviejų butų) pastatai – skirti gyventi dviem šeimoms;

          6.3 gyvenamosios paskirties (trijų ir daugiau butų (daugiabučiai) pastatai – skirti gyventi trim šeimoms ir daugiau.“.

Patalpų, suformuotų atskirais nekilnojamojo turto objektais, klasifikavimas pagal pagrindinę naudojimo paskirtį pateiktas Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534, 4 priede. Šio priedo 1.1 papunktyje paaiškinama gyvenamoji (butų) paskirtis: butai, t. y. patalpa ar patalpų grupė su atskiru įėjimu, sudaranti nepriklausomas sąlygas vienam asmeniui ar vienai šeimai gyventi, miegoti, gaminti valgį ir panašiai.

          Taigi atkreipiame dėmesį, kad gyvenamosios paskirties patalpos neklasifikuojamos į trijų ir daugiau butų patalpas. Jeigu remiantis Reglamento 5 punkte nurodytais principais nustatoma, jog administracinės paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpų, suformuotų ar numatomų suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, plotų suma sudaro ne daugiau kaip 50 proc. viso pastato bendrojo ploto, pastatas laikytinas administracinės paskirties pastatu, t. y., pastatas netampa gyvenamosios paskirties (trijų ir daugiau butų (daugiabučiai) pastatu.

          Paklausime nurodyta, kad „<...> šios konkrečios teritorijos naudojimo tipas yra pramonės ir sandėliavimo teritorija, žemės naudojimo paskirtis – kita, žemės naudojimo būdai – komercinės paskirties objektų teritorijos/pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos <...>“.

          Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo 2 straipsnio 23 dalyje apibrėžta, kad teritorijos naudojimo tipas – teritorijų planavimo dokumentuose nurodoma planuojamos teritorijos kategorija, apimanti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, galimus žemės naudojimo būdus ir galimas vyraujančias statinių ar jų grupių paskirtis. Kartu nustatomi leidžiamieji užstatymo intensyvumo ir užstatymo tankio rodikliai.

          Atsižvelgdami į tai, kas išdėstyta ir į paklausimo informaciją, manome, kad administracinės paskirties pastato 45 proc. ploto patalpų paskirties pakeitimas į gyvenamąją paskirtį nekeičia administracinio pastato paskirties į gyvenamosios paskirties (trijų ir daugiau butų (daugiabučiai) pastatą. Administracinės paskirties pastatas  gali būti kitos paskirties žemės sklype, kurio naudojimo būdas komercinės paskirties objektų teritorijos. Jeigu pagal galiojančio detaliojo plano sprendinius administracinės paskirties pastatas gali būti konkrečiame žemės sklype, tai  manome, kad jo dalies (45 proc. pastato bendrojo ploto) patalpų keitimas į gyvenamosios paskirties patalpas neprieštarauja galiojančiam detaliajam planui.

          Atkreipiame dėmesį, kad paklausime minimo „kapitalinio remonto ir dalies patalpų paskirties keitimo projekto“ sprendiniais gyvenamosios paskirties patalpos administracinės paskirties pastate turi būti atskirtos nuo administracinės paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.

          Primename, kad pagal Vietos savivaldos įstatymo 6 straipsnio 19-20 punktus, teritorijų planavimas, savivaldybės bendrojo plano ar savivaldybės dalių bendrųjų planų ir detaliųjų planų sprendinių įgyvendinimas, statybą leidžiančių dokumentų išdavimas įstatymų nustatyta tvarka yra savarankiškosios (Konstitucijos ir įstatymų nustatytos (priskirtos)) savivaldybių funkcijos. Įgyvendindamos šias funkcijas, savivaldybės turi Konstitucijos ir įstatymų nustatytą sprendimų iniciatyvos, jų priėmimo ir įgyvendinimo laisvę ir yra atsakingos už savarankiškųjų funkcijų atlikimą (Vietos savivaldos įstatymo 5 str. 1 d. 1 p.).

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.