Ar jungtinės veiklos sutartimi galima perleisti statytojo teises, neperleidžiant valdymo teisių į žemės sklypą ir statinį (2019-04-04)?

KLAUSIMAS

Statytojas (Statytojas) yra sudarę jungtinės veiklos sutartį dėl Projekto įgyvendinimo ir statybos (Jungtinė veikla) su kitu jungtinės veiklos dalyviu. Praktikoje iškilo klausimas, kaip Statytojas gali perleisti statytojo teises ir pareigas šiam jungtinės veiklos dalyviui (Naujasisstatytojas), nors statybą leidžiantis dokumentas nėra gautas, ir nei nuosavybės, nei žemės santykiai nėra keičiami.            

Statytojas nuosavybės teise valdo menkavertį statinį (Statinys). Taip pat, Statytojas panaudos teise valdo žemės sklypo (Žemės sklypas) dalį, išskirtą savarankiškai funkcionuojančiam Statiniui eksploatuofi pagal Nacionalinė žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (NŽT) įsakymą ir patvirtintą Žemės sklypo planą. Panaudos sutartyje numatyta Statytojo teisė vykdyti statybos darbus teisės aktuose nustatytais atvejais. Kitos sklypo dalys priklauso valstybei ir fiziniams asmenims.

Statytojas, ketindamas vietoje Statinio pastatyti naują statinį, atliko Žemės sklypo kadastrinius matavimus, parengė toponuotrauką, užsakė žvalgomuosius archeologinius tyrimus, parengė projektinius pasiūlymus pagal nustatytus specialiuosius architektūros, saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos, bei paveldosaugos reikalavimus, gavo pritarimą projektiniams pasiūlymams, vykdė visuomenės informavimą apie statinio numatomą projektavimą, gavo prisijungimo sąlygas, parengė statybos projektą, taip pat gavo dalies bendrasavininkių sutikimus (Projektas). Statybos leidimas Projektui iki šiol nėra gautas, statybos darbai nepradėti.

Statytojas ketina perleisti Projektą, iš jo kylančias ir susijusias teises ir pareigas Naujam statytojui, kad šis perimtų Statytojo teises ir pareigas, galėtų savo vardu tęsti Projektą, teikti dokumentus, gauti statybą leidžiančius dokumentus, nugriauti Statytojui priklausantį Statinį ir šio esamo Statinio vietoje pastatyti ir pripažinti tinkamu naudoti bei nustatyta tvarka įregistruoti Naują statinį, patiesti Žemės sklype bendramiestinius inžinerinius tinklus prie naujai perstatomo kiemo korpuso - pagal nustatyta tvarka suderintą statybos Projektą, bei savo nuožiūra atlikti visus kitus teisės aktų reikalaujamus veiksmus, susijusius ar kylančius dėl Projekto įgyvendinimo ir/ar Naujo statinio statybos.

Pagal LR Statybų įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 punktą teisė būti statytoju įgyvendinama interalia kai Statytojas žemės sklypą, kuriame statomas statinys, valdo nuosavybės teise arbavaldo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais.

Statytojas siekia perleisti teises ir pareigas šioje Projekto stadijoje. Pagal projektuojamą situaciją, Statytojas ir toliau lieka Statinio savininku bei toliau valdo Žemės sklypo dalį panaudos teise, ir dalyvauja Jungtinėje veikloje, o Naujasis Statytojas Projektą įgyendina Jungtinės veiklos pagrindu (LR Statybų įstatymo 3 str. 2 dalies 1 p.) ir savo vardu tęsia darbus.

● Ar Jungtinės veiklos sutartis gali būti LR Statybų įstatymo 3 str. 2 dalies 1 p. numatytas įstatyminis pagrindas Naujajam statytojui įgyvendinti Statytojo teises ir pareigas, turint omenyje kad Statinio savininkas ir Panaudos turėtojas lieka pirminis Statytojas, o Naujasis statytojas nėra nei Statinio savininkas, nei Panaudos turėtojas;

● Kokiu būdu ir sąlygomis Jungtinės veiklos sutartis turi apibrėžti ir nustatyti santykius tarp šalių taip, kad Naujasis statytojas įgytų teisę valdyti ir naudoti žemės sklypo dalį ir teisę įgyvendinti Statytojo teises?

● Ar Jungtinės veiklos sutartis gali numatyti, kad pirminis Statytojas įneša panaudos teisę kaip dalyvio įnašą į Jungtinę veiklą, jei to nedraudžia Panaudos sutartis, ar Jungtinės veiklos sutartimi tiesiog suteikti sutartinę teisę naujajam Statytojui įgyvendinti Statytojo teises ir pareigas?

● Kokiu būdu ir sąlygomis pirminis Statytojas gali perleisti Statytojo teises ir pareigas naujajam Statytojui, kad šis galėtų toliau tęsti Projekto įgyvendinimą savo vardu, ir jo nereikėtų pradėti iš pradžių? Kokiu būdu Naujasis statytojas gali užtikrinti Statyojui, kad prisiima visą atsakomybę dėl tolesnio Projekto vystymo?

● Kokias pareigas turi naujasis Statytojas ir kokiu būdu informuoja įgaliotas institucijas ir kitas sutarčių šalis apie tokį Statytojo teisių ir pareigų perleidimą? (pagal analogiją LR Statybos įstatymo 27 str 15¹ dalis?)

● Ar Statytojo sutartys dėl Projekto ir gyventojų sutikimai ir jų nauda gali būti perleisti Naujajam statytojui ir kaip tai gali būti padaryta?

ATSAKYMAS (2019-04-04, Nr. (9.12)- 2D-4553)

Paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

Paklausime prašote paaiškinti ar jungtinės veiklos sutartimi vienas asmuo gali perleisti kitam asmeniui statytojo teises, neperleisdamas valdymo teisių į žemės sklypą ir statinį.

Jūsų nurodytu atveju asmuo nuosavybės teise valdo statinį ir panaudos teise valdo žemės sklypo dalį, išskirtą statiniui eksploatuoti (toliau – Savininkas). Kitos žemės sklypo dalys priklauso valstybei ir fiziniams asmenims. Panaudos sutartyje numatyta galimybė vykdyti statybos darbus.

Paklausime nurodytu atveju ketinama vietoje Savininko valdomo statinio statyti naują statinį (buvusįjį nugriaunant). Savininkas parengė statinio projektą, tačiau statybos leidimas nėra gautas ir statybos darbai dar nėra pradėti. Savininkas pageidauja statinio projekto įgyvendinimą perduoti kitam asmeniui (toliau – Naujasis statytojas), kad pastarasis įgyvendintų statytojo teises, tačiau statinio nuosavybės ir žemės sklypo valdymo teisių Naujajam statytojui perduoti neketinama.

Pažymėtina, jog Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalis numato būtinas sąlygas statytojo teisei įgyvendinti:

1. statytojas žemės sklypą, kuriame statomas statinys, turi valdyti nuosavybės teise arba kitais teisėtais pagrindais;

2. statytojas statinį (jo dalį) turi valdyti nuosavybės teise arba kitais teisėtais pagrindais;

3. statytojas turi turėti statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas).

Atsižvelgiant į minėtą reglamentavimą, statytojo teisė siejama su statinio bei žemės sklypo valdymu ir statybą leidžiančio dokumento turėjimu, o ne statinio projekto parengimu. Inspekcijos nuomone, statytojo teisė kitam asmeniui negali būti perduodama, jeigu nėra perleidžiamos statinio ir žemės sklypo valdymo teisės.

Taip pat, manome, kad jungtinės veiklos sutartimi ar kitokiu susitarimu negali būti nustatoma, kad statytojo teisės perduodamos kitam asmeniui, perleidžiant statinio projekto įgyvendinimą, tačiau neperduodant statinio ir žemės sklypo valdymo teisių, kadangi tokios sutarties nuostatos prieštarautų imperatyvioms teisės normoms (Statybos įstatymo 3 str. 2 d.). Vadovaujantis Civilinio kodekso 1.80 straipsnio 1 dalimi, imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja.

Papildomai informuojame, jog sudarius imperatyvioms įstatymo normoms neprieštaraujančią jungtinės veiklos sutartį, siekiant ja remtis prieš trečiuosius asmenis, vadovaujantis Civilinio kodekso 4.254 straipsnio 1 dalimi, būtina ją įregistruoti viešajame registre.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.