Dėl buto pirkimo sutarties (2022-11-15)

KLAUSIMAS

Klientė su statytoju buvo sudariusi preliminarią buto pirkimo pardavimo sutartį (toliau – Sutartis), planuojant butą įsigyti finansuojant kredito įstaigai. Sutartis buvo sudaryta tik lietuvių kalba, nors Klientė yra Ukrainos pilietė ir lietuvių kalba jai nesuprantama. Pagal sutartį šalių sutarta kaina buvo numatyta už pilną buto pastatymą bei įrengimą 100 procentų. Sutartyje statytojo iniciatyva buvo numatyta, kad be 15 proc. Sutarties kainos mokėtinos Sutarties pasirašymo metu, likę 85 proc. Sutarties kainos turi būti sumokama per 30 dienų nuo pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo. Tuo tarpu pagrindinė pirkimopardavimo sutartis pagal Sutartį turi būti pasirašoma esant 80 proc. statybų baigtumui bei per dvi savaites nuo dokumentų, tame tarpe, pasirašytos banko garantinio rašto ar pasirašytos banko kreditavimo sutarties, pateikimo notarui.

Teikiame Jums šį prašymą, kuriuo prašome Jūsų pateikti argumentuotą nuomonę žemiau nurodytais klausimais: 1. Ar preliminarios buto pirkimo pardavimo sutarties sudarymas lietuvių kalba su užsieniečiu fiziniu asmeniu, nesuprantančiu lietuvių kalbos, yra tinkamas ir teisėtas? 2. Ar aprašyta Sutartyje numatyta buto įsigijimo bei finansavimo schema, kai dar nesant pasirašytos pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties bei nesant baigto bei registruoto statybų baigtumo 100 proc. statytojas reikalauja, kad pirkėjas pateiktų notarui banko garantinį raštą ar pasirašytą banko kreditavimo sutartį likusiai 85 proc. pirkimo kainai, yra sąžininga, pagrįsta bei teisėta bei atitinka šalių interesų pusiausvyrą, turint omenyje, kad kredito įstaiga finansavimą suteikia priklausomai nuo įkeičiamo perkamo buto vertės, kuri yra skirtinga esant 80 proc. ir 100 proc. statybos baigtumui? 3. Ar tokios aukščiau nurodytos preliminarios sutarties nuostatos yra įprastinė praktika statomą būstą įsigyjant finansuojant kredito įstaigai? 4. Ar, atsižvelgiant į preliminarios sutarties esmę bei tikslą, Jūsų nuomone, statytojo sutartimi įsipareigoti statybų pabaigimo bei buto registravimo 100 proc. baigtumu terminai yra esminė statomo buto preliminarios pirkimopardavimo sutarties sąlyga?

ATSAKYMAS (2022-11-15 Nr. 2D-20574 (9.12 Mr))

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos gavo advokato 2022-11-04 prašymą „Dėl informacijos pateikimo“ pateikti nuomonę dėl preliminariosios buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų (toliau – paklausimas).

Informuojame, jog Inspekcija veiklą vykdo Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymo (toliau – Priežiūros įstatymas) nustatyta apimtimi, konsultacijas teikia Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos taisyklėse^[1] (toliau – Konsultavimo taisyklės) nustatyta tvarka. Pagal šių taisyklių 4.1 punktą konsultacija – tai Inspekcijos žodinis ar rašytinis atsakymas į asmens paklausime pateiktą (-us) klausimą (-us) teritorijų planavimo ir statybos valstybinę priežiūrą reglamentuojančių ir su jais susijusių teisės aktų nuostatų taikymo klausimais. Konsultavimo taisyklės nenumato konkrečių situacijų nagrinėjimo, išvadų dėl jų teikimo ir sprendimų priėmimo.

Be to, atkreipiame dėmesį, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos advokatūros įstatymu (toliau – Įstatymas), teisės konsultacijos (patarimai teisės klausimais), teisinę reikšmę turinčių dokumentų rengimas, atstovavimas teisės klausimais, gynyba bei atstovavimas bylų procese, yra advokatų teikiamos teisinės paslaugos^[2]. Klientas dėl teisinių paslaugų teikimo su advokatu, advokatais ar advokatų profesine bendrija dėl teisinių paslaugų susitaria pasirašydami sutartį^[3]. Į valstybės instituciją advokatas turi teisę kreiptis Įstatymo nustatyta tvarka ne konsultacijos dėl teisės aktų taikymo, o dėl teisinėms paslaugoms teikti reikalingos informacijos bei duomenų, dokumentų ir jų nuorašų, esančių valstybės ir savivaldybių institucijose, registruose, valstybės informacinėse sistemose gavimo^[4].

Pagal Priežiūros įstatymu nustatytą Inspekcijos kompetenciją informuojame, kad daugiabučio gyvenamojo namo statybos atveju, vadovaujantis Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 28 straipsnio 1 dalimi,

„1. Statyba laikoma užbaigta šiais atvejais:

1) atlikus visus statybos darbus ir išdavus statybos užbaigimo aktą (kai jis privalomas). Statybos užbaigimo aktas surašomas tik tuo atveju, kai statytojas pateikia Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojo po išankstinės patikros suderintą statinio kadastro duomenų bylą;

2) atlikus visus statybos darbus, aplinkos ministro nustatyta tvarka surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą (kai ji privaloma), statinio (dalies) ekspertizės rangovui patvirtinus deklaraciją apie statybos užbaigimą ir ją įregistravus Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje „Infostatyba“. Deklaracija apie statybos užbaigimą patvirtinama tik tuo atveju, kai statytojas pateikia Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojo po išankstinės patikros suderintą statinio kadastro duomenų bylą;“.

Pagal šio straipsnio 5 dalį, atlikus statybos užbaigimo procedūras, statinį ir daiktines teises į jį privaloma įregistruoti Nekilnojamojo turto registre (toliau – NTR) ne vėliau kaip per 3 mėnesius nuo statybos užbaigimo akto gavimo dienos, deklaracijos apie statybos užbaigimą įregistravimo dienos Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje „Infostatyba“ (toliau – IS „Infostatyba“).

Statybos įstatymo 39 straipsnio 1 dalyje reglamentuota, kad nebaigtas statyti ar rekonstruoti ypatingasis ar neypatingasis statinys ir daiktinės teisės į jį, taip pat nebaigtas rekonstruoti į ypatingąjį ar neypatingąjį statinį nesudėtingasis statinys ir daiktinės teisės į jį ne vėliau kaip per 3 metus nuo statybos pradžios turi būti įregistruoti NTR statytojo (užsakovo) IS „Infostatyba“ užpildytos pažymos apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių (toliau – pažyma), aplinkos ministro nustatyta tvarka patvirtintos statinio ekspertizės rangovo, pagrindu. Pažymos išduodamos tik pateikus Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojo po išankstinės patikros suderintą statinio (patalpos) kadastro duomenų bylą.

Taigi paklausime minima preliminariojoje buto-pirkimo pardavimo sutartyje nurodyta sąlyga, jog „<...> pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis pagal Sutartį turi būti pasirašoma esant 80 proc. statybų baigtumui <...>“, reiškia, kad pažymos pagrindu 80 proc. baigtumo statinys turi būti įregistruotas NTR. Statybos užbaigimo aktas išduodamas ar deklaracija apie statybos užbaigimą tvirtinama, kai tinkamai atlikti visi statinio projekte numatyti statybos darbai ir statinio kadastro duomenų byloje nurodytas 100 proc. statybos baigtumas.

Paklausime suformuluoti klausimai išimtinai susiję su civiliniais santykiais (šalių pasirašytos preliminariosios buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygomis ir įsipareigojimais).

Atsižvelgdami į tai, jog valstybės politiką civilinių santykių srityje formuoja Teisingumo ministerija, paklausimą persiunčiame šiai institucijai ir prašome pagal kompetenciją atsakyti advokatui į jo paklausime pateiktus klausimus.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.