Sodybinis užstatymas ir kelių gyvenamųjų namų statybos galimybės (2018-08-09)

KLAUSIMAS

Sklype yra 2  savininkai, valdantys po ½ sklypo dalis pagal naudojimosi tvarką. Sklype galioja 2007-09-27 Tarybos sprendimu patvirtinto detaliojo plano sprendiniai, kurie savo aiškinamajame rašte bei pagrindiniame brėžinyje, tame tarpe Privalomųjų reikalavimų lentelėje numato G1, tai yra mažaaukščių gyvenamųjų namų teritorija. Detaliojo plano pagrindiniame brėžinyje yra grafinis pažymėjimas „Detaliojo plano simboliai“, kurių 4 eilutė nuo viršaus pažymėta sodybinio užstatymo statinių teritorija. 

Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. sausio 2 d. įsakymu Nr. D1-8 „Dėl Kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklių patvirtinimo“ patvirtintų  Kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklių 332 punkte nustatyta, kad galiojančiuose detaliuosiuose planuose, parengtuose pagal iki 2014 m. sausio 1 d. galiojusį teisinį reguliavimą, vartotų sąvokų turinys turi būti suvokiamas pagal tuo metu galiojusį teisinį reguliavimą.

 Teritorijų planavimo įstatymo (redakcija galiojusi 2005 metais) 24 straipsnio 5 dalyje nustatyta: „Namų valdų žemės sklypuose (išskyrus atvejus, kai pagal įstatymus privačios žemės sklypų dalinti dalimis neleidžiama) gali būti statomas antras gyvenamasis namas, kitos paskirties pastatas (išskyrus jų priklausinius) tik pagal detalųjį planą atidalijus ir suformavus naują žemės sklypą.“.

Teritorijų planavimo įstatymo (redakcija galiojusi nuo 2009 m. gruodžio 22 d. Nr. XI-619) 24 straipsnio 5 dalį neteko galios. Netekus galios šiam apribojimui, atsirado galimybė statyti daugiau negu vieną namą nerengiant planavimo dokumentų. Sklypo savininkams pakakdavo nusistatyti sklypo naudojimosi tvarką.

STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ 9 priedo p. 3 sako, kad „projektuojant, statant naują statinį, rekonstruojant statinį ar keičiant statinio paskirtį, Namui skirtas žemės sklypas negali būti mažesnis kaip 400 m2  <...>.   atsižvelgiant į šį punktą, darytina išvada, kad sklype gali būti daugiau nei vienas namas, svarbu, kad  1-am namui skirta sklypo dalis nebūtų mažesnė negu 400 m2, bei detaliuoju planu nustatytų sklypo tvarkymo ir naudojimo režimo reikalavimų (Teritorijų planavimo įstatymas (aktuali redakcija 2007-03-22 - 2008-01-23) 23 straipsnis).

Žemės sklypų pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties, būdų ir pobūdžių specifikacijos (patvirtintos Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. kovo 17 d. įsakymu Nr. D1-151, keitimas Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2006 m. balandžio 13 d. Nr. D1-188) 1 lentelės 5.1.1 skirnis nurodė, kad G1 indeksas reiškia Mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos teritoriją - žemės sklypus, kuriuose yra esami arba numatomi statyti vieno ar trijų aukštų gyvenamieji namai ir jų priklausiniai. 

STR 1.01.09:2003 „Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“ (Įsigaliojo 2003-06-19, nustojo galioti nuo 2017-01-01) p. 5.13. nurodė, kad gyvenamasis pastatas (namas) – pastatas, kurio visas naudingasis plotas, didžioji jo dalis ar bent pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios patalpos, o p. 5.38. sodyba – juridiškai įformintas sodybinis žemės sklypas su jame pastatytu gyvenamuoju pastatu (namu) ir jo priklausiniais (ūkiniais, buitiniais, verslo pastatais ir įrenginiais). Darytina išvada, kad sodyba, tai toks sklypas, kurį formuojant jau stovi pastatytas, o ne ateityje statytinas namas.

STR 1.14.01:1999 "Pastatų plotų ir tūrių skaičiavimo tvarka" aprašoma sąvoka, kurioje nurodyta, kad  Gyvenamasis pastatas (namas) – pastatas, kurio visas naudingasis plotas, didžioji jo dalis ar bent pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios patalpos bei patikslinama, kad gyvenamieji pastatai skirstomi į vieno buto, dviejų butų ir daugiabučius namus. Šiame reglamente nėra pateikiamos sodybos sąvokos paaiškinimas.

Išsiaiškinus visą mūsų sklypui taikomą teisinį reglamentavimą, ar teisingai darytina išvada, kad sklype nėra numatyta sodyba su sodybiniu užstatymu, nes jame nebuvo sodybos –esamo gyvenamojo  namo, ir pagal tuometinį teisinį reglamentavimą negalėjo būti numatyta sodybinio užstatymo teritorija, nes keičiant žemės paskirtį ir naujai formuojant žemės sklypus Žemės sklypų pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties, būdų ir pobūdžių specifikacijoje buvo reglamentuota tik Mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos teritorija, kurioje galimi statyti vieno ar trijų aukštų gyvenamieji namai ir jų priklausiniai? O pagal šiuo metu galiojantį teisinį reglamentavimą (STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ 9 priedo p. 3) norint statyti sklype daugiau negu vieną gyvenamąjį namą privalu išlaikyti 400 m2  vienam namui skirtą plotą.

ATSAKYMAS (2018-08-09, Nr. (9.12)-2D-11112)

Paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

Teritorijų planavimo įstatymo 17 straipsnyje nustatyta:

„2. Detalieji planai galioja neterminuotai arba tol, kol parengiami ir patvirtinami juos keičiantys to paties lygmens teritorijų planavimo dokumentai.“;

„3. Detalieji planai yra privalomi valstybės ir savivaldybių institucijoms ir suteikia teisę joms veikti planuojant lėšas. Detalieji planai privalomi visiems suplanuotoje teritorijoje veikiantiems fiziniams ir juridiniams asmenims ar kitoms organizacijoms.“.

Jūsų nurodyto detaliojo plano rengimo metu galiojusio statybos techninio reglamento STR 1.01.09:2003 „Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“  (toliau – reglamentas) 5.38 papunktyje buvo nurodyta, kad sodyba – juridiškai įformintas sodybinis žemės sklypas su jame pastatytu gyvenamuoju pastatu (namu) ir jo priklausiniais (ūkiniais, buitiniais, verslo pastatais ir įrenginiais).

Kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. sausio 2 d. įsakymu Nr. D1-8, 332 punkte nustatyta, kad galiojančiuose detaliuosiuose planuose, parengtuose pagal iki 2014 m. sausio 1 d. galiojusį teisinį reguliavimą, vartotų sąvokų turinys turi būti suvokiamas pagal tuo metu galiojusį teisinį reguliavimą, 333 punkte nustatyta, kad detaliuosiuose planuose nustatytas kitos paskirties žemės gyvenamųjų teritorijų būdo mažaaukščių statinių teritorijos pobūdis gali būti suprantamas kaip atitinkantis kitos paskirties žemės vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos būdą tik tais atvejais, kai detaliajame plane yra nuorodų į numatomą statinių ar užstatymo tipą (namų valda, individualūs gyvenamieji namai, sodybinis užstatymas, vienbučiai gyvenamieji pastatai ar panašiai) ir (ar) nustatytas užstatymo tankumas atitinka statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ 9 priedo reikalavimus.

Apibendrindami teikiame nuomonę, kad:

- galiojančiame detaliajame plane nurodytas užstatymo tipas „sodybinis užstatymas“ reiškia, kad, įgyvendinant detaliojo plano sprendinius, turėtų būti sukuriama sodyba (taip, kaip ji apibrėžta reglamento 5.38 papunktyje);

- galiojančio detaliojo sprendiniai, tame tarpe ir detaliojo plano pagrindiniame brėžinyje nustatytas žemės sklypo užstatymo tipas „sodybinis užstatymas“,  yra privalomi, kas reikštų, kad tokiame žemės sklype yra galima tik vieno gyvenamojo namo su pagalbinio ūkio paskirties pastatais statyba laikantis detaliajame plane nustatytų rodiklių.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.