Kiek gyvenamosios paskirties pastatų gali stovėti žemės sklype (2018-04-27)

KLAUSIMAS

Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ 9 priedo 3 punktas sako: „Projektuojant, statant naują statinį, rekonstruojant statinį ar keičiant statinio paskirtį, Namui skirtas žemės sklypas negali būti mažesnis kaip 400 m 2, o vienbučio blokuoto užstatymo tipo [6.6.5] kiekvienam Namui skirtas sklypas (ar jo dalis) – ne mažesnis kaip 200 m2.“

Iškilo klausimas dėl šios nuostatos taikymo – ar 4 arai privalo būti atskiru nekilnojamojo turto objektu suformuotas žemės sklypas, turintis savo kadastrinį bei unikalų Nr., ar šis plotas gali būti bendrojoje dalinėje nuosavybėje didesniame sklype (pvz. 15 arų sklypas, viena dalis 11 arų, kita dalis – 4 arai)?

2. Teritorijų planavimo normų,  patvirtintų  Aplinkos ministro 2014 m. sausio 2 d. įsakymu Nr. D1-7, 25.2. punktas sako - vienbučių ir dvibučių pastatų gyvenamoji teritorija (kitos paskirties žemė). Ekstensyviai užstatyta teritorija, skirta vieno ir dviejų butų gyvenamosios paskirties pastatų kvartalams su šios teritorijos gyventojų aptarnavimui reikalinga paslaugų, socialine, inžinerine ir kita infrastruktūra, rekreacijai skirtais atskiraisiais želdynais; šių taisyklių 31.1 punktas sako - sodybinis užstatymas – ekstensyvus gyvenamųjų teritorijų užstatymas, kai 1–3 aukštų vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties pastatai su pagalbinio ūkio paskirties pastatais statomi atskirame žemės sklype. Pastatai ant sklypo ribų gali būti sublokuoti (suporinti) su besiribojančio žemės sklypo pastatais.

Klausimas: kiek gyvenamosios paskirties pastatų gali stovėti žemės sklype, kurio paskirtis vienbučių ir dvibučių pastatų teritorijos?

ATSAKYMAS (2018-04-27, Nr. (9.12)-2D-5708)

Atsakydami į Jūsų paklausimą, informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

1. Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ 9 priedo 3 punkte nustatyta, kad projektuojant, statant naują statinį, rekonstruojant statinį ar keičiant statinio paskirtį, Namui skirtas žemės sklypas negali būti mažesnis kaip 400 m², o vienbučio blokuoto užstatymo tipo kiekvienam Namui  skirtas sklypas (ar jo dalis) – ne mažesnis kaip 200 m². 

Apibendrindami teikiame nuomonę, kad nesublokuoto vienbučio ar dvibučio gyvenamojo namui turi būti skiriamas ne mažesnis nei 400 m² žemės sklypas. Jeigu žemės sklypas yra didesnis nei 400 m², nėra nustatytos prievolės dalinti žemės sklypą į mažesnius sklypus po 400 m², formuojant juos atskirais nekilnojamojo turto objektais. Bendruoju atveju, pvz. ne mažesniame nei 800 m² žemės sklype galėtų būti projektuojami du nesublokuoti vienbučiai ar dvibučiai gyvenamieji pastatai; 

2. Teritorijų planavimo normų (toliau – normos), patvirtintų Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. sausio 2 d. įsakymu Nr.D1-7, 25 punkte nustatyti urbanizuotos ir urbanizuojamos teritorijos naudojimo tipai:

„25.2. vienbučių ir dvibučių pastatų gyvenamoji teritorija (kitos paskirties žemė). Ekstensyviai užstatyta teritorija, skirta vieno ir dviejų butų gyvenamosios paskirties pastatų kvartalams su šios teritorijos gyventojų aptarnavimui reikalinga paslaugų, socialine, inžinerine ir kita infrastruktūra, rekreacijai skirtais atskiraisiais želdynais;“;

Normų 31 punkte nustatyti užstatymo tipai:

„31.1. sodybinis užstatymas – ekstensyvus gyvenamųjų teritorijų užstatymas, kai vienas 1–3 aukštų vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio paskirties pastatais statomas atskirame žemės sklype. Pastatai ant sklypo ribų gali būti sublokuoti (suporinti) su besiribojančio žemės sklypo pastatais;

31.2. vienbutis blokuotas užstatymas – gyvenamųjų teritorijų užstatymas, kai 1–3 aukštų sublokuoti trys ir daugiau vienbučiai gyvenamieji pastatai statomi atskiruose žemės sklypuose ar viename žemės sklype, išskiriant (arba ne) bendro naudojimo sklypo dalį;

31.3. perimetrinis užstatymas – kvartalo išorės perimetru visiškai ar iš dalies uždara reguliaraus plano urbanistinė struktūra, kai užstatymas formuojamas blokuojant pastatus ant sklypo ribų palei gatvę. Perimetrinis kvartalų užstatymas suformuoja uždaras ar iš dalies uždaras kiemų, gatvių, aikščių ir kitas kvartalo erdves;

31.4. laisvo planavimo užstatymas – užstatymo tipas, kai pastatai (jų grupės) statomi pagal laisvai pasirinktą kompoziciją, neformuojant gatvių ir kitų, būdingų perimetriniam užstatymui, erdvių. Šis užstatymo tipas buvo plačiai taikomas 1940–1990 metų miestų planavime;

31.5. aukštybinis užstatymas – užstatymas formuojamas aukštais (pastatų aukštis – didesnis kaip 30 m) bokštiniais pastatais;

<...>;

31.8. galimi ir kiti teritorijų užstatymo tipai.“.

Apibendrindami teikiame nuomonę, kad vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų skaičius kitos paskirties žemės sklype, kuriam nustatytas naudojimo būdas Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos, turėtų būti nagrinėjamas kiekvienu konkrečiu atveju, kadangi namų skaičių sąlygoja žemė sklypo plotas, detaliajame plane nustatytas užstatymo tipas, nustatyti žemės sklypo naudojimo reglamentai – užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, statybos zona,  įžalinimo plotas ir kt. Galimybę statyti vienbučius ir dvibučius gyvenamuosius namus taip pat riboja visa eilė kitų reikalavimų, tokių kaip žemės sklype privalomas automobilių stovėjimo vietų skaičius, nustatytos žemės sklypui specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos, mažiausi leistini priešgaisriniai atstumai tarp gyvenamųjų namų ir kitų pastatų, nustatomi pagal Gaisrinės saugos pagrindinius reikalavimus ir kt.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti traktuojama kaip Inspekcijos sprendimas konkrečioje situacijoje.