Sklypo užstatymo tankis (2018-11-08)

KLAUSIMAS

1. Kokiuose teisės aktuose be Teritorijų planavimo įstatymo yra reglamentuojama sklypo užstatymo tankio skaičiavimo tvarka (metodika)?

2. Jeigu nėra, tuomet nurodykite, kokių duomenų (dokumentų) pagrindu statybą leidžiantį dokumentą išduodantys specialistai privalo (gali) patikrinti techniniame projekte nurodytą sklypo užstatymo tankį?

3. Ar žemės sklypo apskaičiavimo metodika skiriasi, kai užstatymo tankis skaičiuojamas rengiant teritorijų planavimo dokumentus ir žemėtvarkos schemas ir kai rengiant (tikrinant)  statybos techninius projektus?

4. Ar nustatyto žemės sklypo tankio viršijimas yra formalus, ar esminis teisės akto reikalavimų pažeidimas?

5. Ar teisės aktuose yra nustatyta leistina žemės sklypo užstatymo tankio riba?

ATSAKYMAS (2018-11-08, Nr. (9.12)-2D-15926)

Paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

1. Sklypo užstatymo tankis nuo 2014 m. sausio 1 d. nustatomas vadovaujantis Teritorijų planavimo įstatymo (toliau – Įstatymas) 2 straipsnio 40 dalyje pateikta sąvoka: užstatymo tankis (toliau – UT) – pastatų ir turinčių stogą inžinerinių statinių antžemine dalimi užstatomo ploto, nustatomo pagal išorinių sienų ar kitų atitvarų projekciją į žemės paviršių, santykis su žemės sklypo plotu.

Pagal statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ (toliau – Reglamentas) 5 priedo „Bendrieji statinių rodikliai“ nuostatas, statinio projekto bendrojoje dalyje nurodomi konkretaus sklypo ir konkretaus statinio bendrieji rodikliai, tarp kurių – sklypo UT. Šio priedo 8 punkte nurodyta, kad *žvaigždute pažymėti rodikliai apskaičiuojami vadovaujantis Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo taisyklėmis, kurias tvirtina Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministras. Sklypo UT *žvaigždute nepažymėtas, taigi šiam rodikliui apskaičiuoti minėtos taisyklės netaikomos.

Sklypo UT nustatymo tvarkos (metodikos) kituose šiuo metu galiojančiuose teisės aktuose nėra, todėl manytina, kad jo apskaičiavimą reglamentuoja tik Įstatymas.

Pažymėtina, kad galiojančiuose detaliuosiuose planuose, parengtuose pagal iki 2014 m. sausio 1 d. galiojusį teisinį reguliavimą, vartotų sąvokų (tarp jų – ir sklypo UT) turinys turi būti suvokiamas pagal tuo metu galiojusį teisinį reguliavimą (Kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklių 332 p.).

2. Reglamento 26 punkte nustatyta, kad Reglamento 8 priedo 5.7.1–5.7.6 papunkčiuose nurodyti planai rengiami vadovaujantis ne senesniu kaip 3 metų topografiniu planu (nuo statinio projektavimo pradžios), kuris patikslinamas (jei reikia) projekto rengimo metu. Projekto vadovas, pasirašydamas reglamento 8 priedo 5.7.1–5.7.6 papunkčiuose nurodytus planus, patvirtina jų atitiktį topografiniam planui, kuris pateikiamas su projektu.

Inspekcijos nuomone, statinio projekto bendrojoje dalyje nurodomas sklypo UT nustatomas kaip sklype esančių (topografiniame plane pažymėtų), teisėtai pastatytų ir statinio projekte suprojektuotų pastatų bei turinčių stogą inžinerinių statinių antžemine dalimi užstatomo ploto, nustatomo pagal išorinių sienų ar kitų atitvarų projekciją į žemės paviršių, santykis su žemės sklypo plotu. Remdamiesi šia nuostata ir atsižvelgdami į teritorijų planavimo dokumentų sprendinius, sklypo UT turėtų vertinti ir statinio projektus tikrinantys savivaldybės administracijos specialistai.

3. Sklypo UT, kaip privalomojo teritorijos naudojimo reglamento rodiklio, apskaičiavimo principai tokie patys tiek rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tiek ir statinio projektus.

Privalomus ar rekomendacinius teritorijų planavimo kiekybinius ir kokybinius reikalavimus ir jų rodiklius (dydžius), taikomus rengiant teritorijų planavimo dokumentus, nustato Teritorijų planavimo normos, patvirtintos Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. sausio 2 d. įsakymu Nr.D1-7. Rekomenduojamos didžiausios leistinos žemės sklypų užstatymo intensyvumo (toliau – UI) ir UT rodiklių reikšmės priklausomai nuo teritorijos naudojimo tipo, užstatymo aukštų skaičiaus ir vyraujančio užstatymo tipo nurodytos 3 lentelėje:

„3 lentelė

<...>.“. 36 punkte pažymėta, kad atsižvelgiant į gyvenamosios vietovės dydį (gyventojų skaičių) nurodyti šio skyriaus 3 lentelėje UI ir UT rodikliai rekomenduojami mažinti, taikant pataisos koeficientą, nurodytą 4 lentelėje:

„4 lentelė

<...>.“.

Žemėtvarkos schemos yra specialiojo teritorijų planavimo žemėtvarkos dokumentai. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymo 3 straipsnio 2 dalimi,  teritorijų planavimo valstybinę priežiūrą žemėtvarkos schemų ir kaimo plėtros žemėtvarkos projektų rengimo atvejais atlieka Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT). Todėl Inspekcija J. Gasperski 2018-04-04 prašymą 2018-04-27 raštu Nr. (9.12)-2D-5774 persiuntė NŽT, prašydama pagal kompetenciją jam pateikti atsakymą į klausimą dėl sklypo užstatymo tankio skaičiavimo, rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą.

4. Remiantis Įstatymo 18 straipsnio 1 dalies nuostatomis, „detaliuosiuose planuose pagal Kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisykles detalizuojant savivaldybės lygmens bendrąjį planą ir (ar) vietovės lygmens bendrąjį planą, jeigu jis parengtas, nustatomas fiziniams ir juridiniams asmenims ar kitoms organizacijoms privalomas teritorijos naudojimo reglamentas: <...> 3) leistinas žemės sklypų užstatymo tankis <...>.“. Todėl manome, kad šis reglamento rodiklis yra privalomas ir negali būti pažeidžiamas.

5. Maksimalus (leistinas) sklypo užstatymo tankis, priklausomai nuo sklypo ploto, nustatytas statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai gyvenamieji pastatai“ 9 priede. Pagal šį priedą:

ir t.t.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.