Ar administracinės paskirties pastate privaloma gauti visų pastato savininkų pritarimą (2023-07-04)

KLAUSIMAI.

Klausimai pateikti atsakyme.

ATSAKYMAS (2023-07-04 Nr. 2D-11736).

Paklausime nurodote, kad „<...> Pastate yra gyvenamosios paskirties butų (3 vnt.), kurie priklauso asmeninės nuosavybės teise, tačiau pats Pastatas yra administracinės paskirties, todėl iš esmės nėra aišku ar šiame paklausime nurodytų darbų ir veiksmų atlikimui Klientas privalo gauti visų Pastato savininkų pritarimą projektui, ar statybą leidžiančiam dokumentui gauti yra pakankamas 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka priimtas butų ir kitų patalpų savininkų protokolinis sprendimas, kuriuo projektui pritartų daugiau kaip ½ Pastate esančių patalpų savininkų“ ir formuluojate su šia situacija susijusius klausimus dėl Civilinio kodekso 4.75 ir 4.85 straipsnių nuostatų taikymo.

          Atkreipiame dėmesį, kad Priežiūros įstatymu Inspekcijai nustatytos funkcijos neapima civilinius santykius reglamentuojančių teisės aktų nuostatų taikymo priežiūros, įskaitant ir asmenų konsultavimą šios srities klausimais. Bendruoju atveju, Inspekcija savo veikloje vadovaujasi teritorijų planavimo ir statybos valstybinę priežiūrą reglamentuojančiais teisės aktais ir valstybės politiką šiose srityse formuojančios Aplinkos ministerijos raštuose pateikta nuomone.  

          Aplinkos ministerija 2020-11-06 rašte Nr. (14)-D8(E)-6306 „Dėl Teisingumo ministerijos ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos oficialiai pateikiamų civilinio kodekso 4.75 ir 4.85 straipsnių nuostatų aiškinimo“ (toliau – AM raštas) yra pateikusi tokią nuomonę:

          „Statybos įstatymo 27 straipsnio normos reglamentuoja statybą leidžiančiam dokumentui gauti privalomus pateikti dokumentus ir jų turinį. Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 7 punkte numatyta, kad vienas iš pateikiamų dokumentų yra statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimas ar butų ir kitų patalpų savininkų protokolinio sprendimo dėl šio straipsnio 1 dalyje nurodytų statybos darbų atlikimo (atitinkamo statinio projekto rengimo ir (ar) įgyvendinimo), priimto Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka, kopija, išskyrus atvejus, kai reikia atlikti rekonstravimo, remonto darbus siekiant pritaikyti gyvenamąjį namą neįgaliesiems, kai pateikiamas prašymas išduoti statybą leidžiančius dokumentus, nurodytus šio straipsnio 1 dalies 5 punkte (atliekant darbus statytojo (užsakovo) patalpų viduje), taip pat Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 2 dalyje nustatyto galimos žalos atsiradimo ir grėsmės bendrojo naudojimo objektams pašalinimo atvejus ir kituose Lietuvos Respublikos įstatymuose nurodytus atvejus, daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų paprastojo ar kapitalinio remonto atvejus, kai šie darbai vykdomi pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus ir atitinkamai nustatyta tvarka patvirtintą namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto) ilgalaikį ar metinį planą – šiuo atveju pateikiama nustatyta tvarka patvirtinto namo atnaujinimo ilgalaikio ar metinio plano kopija. Taigi, minėtas straipsnis numato, kad statybą leidžiančiam dokumentui gauti turi būti pateikiamas statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimas arba butų ir kitų patalpų savininkų protokolinio sprendimo, priimto Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka, kopija, taip pat numato atvejus, kada tokio sutikimo nereikia. Atsižvelgiant į Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies turinį ir sakinio struktūrą, laikytina, kad šioje nuostatoje nurodyta, kaip turi būti priimtas butų ir kitų patalpų savininkų protokolinis sprendimas (t. y. priimtinas Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka), tačiau nenustato, kaip priimtinas statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimas.  Manome, kad, kaip turi būti priimamas statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimas, spręstina, atsižvelgiant į  Civilinio kodekso nuostatas, reglamentuojančias bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą.

Civilinio kodekso 4.75 straipsnis reglamentuoja bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą, kurio 1 dalyje numatyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Paminėtina, kad Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimą. Sutinkame su Teisingumo ministerijos nuomone, kad Civilinio kodekso 4.75 straipsnis yra bendroji teisės norma, o Civilinio kodekso 4.85 straipsnis yra specialioji teisės norma Civilinio kodekso 4.75 straipsnio atžvilgiu, reglamentuojanti specialiąją tik butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo tvarką. Kas yra butai, paaiškinta Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 5 dalyje^[1], o, kas yra kitos patalpos – to paties straipsnio 10 dalyje^[2]. STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“^[3] (toliau – reglamentas) nustato statinių klasifikavimą pagal jų naudojimo paskirtį. Reglamento 5 punktas numato, kad pastatai pagal paskirtį skirstomi į dvi grupes - gyvenamuosius ir negyvenamuosius pastatus.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, pritariame VTPSI ir Teisingumo ministerijos pateiktai pozicijai, kad atliekant statybos darbus atskiroje patalpoje, esančioje negyvenamosios paskirties pastate, kuriame yra atskirais kadastro vienetais (savarankiškais nekilnojamaisiais daiktais) suformuotos patalpos, jeigu tokių darbų atlikimui reikalingas statybą leidžiantis dokumentas, o statybą leidžiančio dokumento gavimui  - dokumentas, nurodytas Statybos 27 straipsnio 5 dalies 7 punkte, statytojas turi gauti statinio (jo dalies) atskirų patalpų savininkų sutikimus, o tokių rašytinių sutikimų gavimas įgyvendinamas Civilinio kodekso 4.75 straipsnyje nustatyta tvarka.“.

          Atsižvelgdami į tai, kas išdėstyta, teikiame nuomonę dėl Jūsų klausimų.

          „1. Ar siekiant pakeisti atskirai suformuotų administracinės paskirties patalpų, esančių administracinės paskirties pastate, paskirtį (jei dėl to nesikeičia viso pastato paskirtis) yra reikalingas kitų tokiame administracinės paskirties pastate esančių atskirai suformuotų patalpų savininkų, kurie atskiras patalpas Pastate valdo asmeninės nuosavybės teise, sutikimas?“

          Vadovaujantis Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 6 punktu, keičiant ypatingojo ar neypatingojo pastato (patalpos, patalpų) paskirtį privalomas statybą leidžiantis dokumentas – leidimas pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį.

          Kaip nustatyta šio straipsnio 5 dalyje, su prašymu išduoti statybą leidžiantį dokumentą turi būti pateikiamas statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimasar butų ir kitų patalpų savininkų protokolinio sprendimo dėl šio straipsnio 1 dalyje nurodytų statybos darbų atlikimo (atitinkamo statinio projekto rengimo ir (ar) įgyvendinimo), priimto Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka, kopija (7 p.).

          Atsižvelgiant į pirmiau pacituotą Aplinkos ministerijos nuomonę (kaip nurodyta AM rašte, sutampančią su valstybės politiką civilinių santykių srityje formuojančios Teisingumo ministerijos nuomone), siekiant pakeisti atskirai suformuotų administracinės paskirties patalpų, esančių administracinės paskirties pastate, paskirtį, reikalingas visų administracinės paskirties pastate esančių atskirai suformuotų patalpų (įskaitant gyvenamosios paskirties patalpas – butus) savininkų sutikimas.

          „2. Jei atsakant į pirmą klausimą nurodoma, kad sutikimas yra reikalingas, prašome paaiškinti kokia tvarka (ar pagal CK 4.75 str., ar pagal CK 4.85 str.) turėtų būti gaunamas kitų tokiame administracinės paskirties pastate esančių atskirai suformuotų patalpų savininkų sutikimas, įvertinus tai, kad tokiame administracinės paskirties pastate yra ir gyvenamosios paskirties butų?“

          Administracinės paskirties pastate esančių atskirai suformuotų patalpų (įskaitant gyvenamosios paskirties patalpas – butus) savininkų sutikimas privalomas pagal Civilinio kodekso 4.75 straipsnį. Kaip turi būti priimamas statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimas, spręstina, atsižvelgiant į Civilinio kodekso nuostatas, reglamentuojančias bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą.

          „3. Ar administracinės paskirties pastato, kuriame yra gyvenamosios paskirties butų, bendrasavininkų sprendimai dėl tokio administracinės paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo yra priimami CK 4.75 str. ar CK 4.85 str. numatyta tvarka?“

          Administracinės paskirties pastato, kuriame yra gyvenamosios paskirties butų, bendrasavininkų sprendimai dėl tokio administracinės paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo yra priimami CK 4.75 straipsnyje numatyta tvarka.

          „4. Ar atsakant į antrą bei trečią klausimą, yra reikšminga aplinkybė, kokios paskirties (gyvenamosios ar administracinės) patalpų (vertinant skaičių ir/ar plotą) administracinės paskirties pastate yra daugiau? Jei taip, kokią tai reikšmę turi atsakant į antrą bei trečią klausimus?“

          Nuo aplinkybės, kokios paskirties (gyvenamosios ar administracinės) patalpų (vertinant patalpų plotą) pastate yra daugiau, priklauso pastato paskirtis.

           Pastato paskirtis nustatoma vadovaujantis statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“[4] 5 punkte nurodytais principais (Pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei (pogrupiui), jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai. Kai pastatą sudaro įvairių paskirčių patalpos, suformuotos ar numatomos suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, pastato paskirtis nustatoma tokia tvarka: pirmiausia nustatoma pastato paskirties grupė pagal didžiausią atskirų paskirties grupių patalpų, suformuotų ar numatomų suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, suminį bendrąjį plotą. Tada nustatomas paskirties grupės pogrupis pagal didžiausią visų tos paskirties grupės pogrupių patalpų, suformuotų ar numatomų suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, bendrąjį suminį plotą).

Tuo atveju, jei gyvenamosios paskirties patalpų (butų) plotas sudarytų didžiąją pastato bendrojo ploto dalį, pastatas būtų priskirtinas gyvenamosios paskirties pastatams (trijų ir daugiau butų (daugiabučiai) pastatai) ir bendraturčių sutikimas (kai jis privalomas) būtų gaunamas Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka. Nuo patalpų skaičiaus atsakymai į 2 ir 3 klausimus nepriklauso.

          Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.