Dėl bendraturčių sutikimų negyvenamajame pastate (2024-03-27)

KLAUSIMAS.

„ar reikalingas 100% patalpų savininkų sutikimas keičiant patalpų paskirtį iš administracinės į gyvenamąją?“.

ATSAKYMAS (2024-03-27 Nr. 2D-1102).

Pagal Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 6 punktą privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, keičiant ypatingojo ar neypatingojo pastato (patalpos, patalpų) paskirtį, kai atliekami statinio paprastojo remonto darbai arba statybos darbai neatliekami.

Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 7 punkte nustatyta, kad vienas iš statybą leidžiančiam dokumentui gauti pateikiamų dokumentų yra „ statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimas ar butų ir kitų patalpų savininkų protokolinio sprendimo dėl šio straipsnio 1 dalyje nurodytų statybos darbų atlikimo (atitinkamo statinio projekto rengimo ir (ar) įgyvendinimo), priimto Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka, kopija, išskyrus atvejus, kai reikia atlikti rekonstravimo, remonto darbus siekiant pritaikyti gyvenamąjį pastatą asmenims su negalia, kai pateikiamas prašymas išduoti statybą leidžiančius dokumentus, nurodytus šio straipsnio 1 dalies 5 punkte (atliekant darbus statytojo (užsakovo) patalpų viduje), taip pat Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.83 straipsnio 2 dalyje nustatyto galimos žalos atsiradimo ir grėsmės bendrojo naudojimo objektams pašalinimo atvejus ir kituose Lietuvos Respublikos įstatymuose nurodytus atvejus, daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų paprastojo ar kapitalinio remonto atvejus, kai šie darbai vykdomi pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus ir atitinkamai nustatyta tvarka patvirtintą namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto) ilgalaikį ar metinį planą, – šiuo atveju pateikiama nustatyta tvarka patvirtinto namo atnaujinimo ilgalaikio ar metinio plano kopija“.

Civilinio kodekso 4.75 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį. Kol ginčas bus išspręstas, teismas ginčo objektui gali skirti administratorių.

Civilinio kodekso 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą.

Aplinkos ministerija 2021-01-04 raštu Nr. (14)-D8(E)-13 ir Teisingumo ministerija 2019-07-31 raštu Nr. (1.21E) 7R-4702 Inspekcijai teikė nuomonę dėl Civilinio kodekso 4.85 straipsnio taikymo tada, kai pagal teisės aktų reikalavimus butai yra gyvenamosios paskirties pastatuose.

Vadovaujantis tuo, kas nurodyta ir paklausime pateikta informacija, jog patalpos paskirties keitimo darbai būtų vykdomi negyvenamosios paskirties pastate, o atlikus patalpos paskirties keitimą, pastato paskirtis liktų negyvenamoji, Inspekcijos nuomone, tokiu atveju turi būti taikomas Civilinio kodekso 4.75 straipsnis, t. y. gaunamas visų pastato bendraturčių rašytinis sutikimas. Atkreipiame dėmesį, kad Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 7 punkte nereglamentuota statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinio sutikimo (kai jis priimamas ne pagal Civilinio kodekso  4.85 straipsnį) priėmimo tvarka. Atsižvelgiant į tai, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimą reglamentuoja ne Statybos įstatymas, o Civilinis kodeksas, manytina, kad statinio (jo dalies) bendraturčių rašytinis sutikimas priimamas Civilinio kodekso nustatyta tvarka.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.