Statytojo teisės įgyvendinimas kai žemės sklypas nuomojamas (2024-01-16 )

KLAUSIMAI:

1. Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai:

1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.);

2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas);

3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos

Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo

atvejais.

Klausimas: Ar žemės sklypo valdymas, norint įgyvendinti statytojo teisę, reikalingas ir tada, kai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas ir darbai niekaip nesusiję su trečiaisiais asmenim (pvz. bute atliekami interjero atnaujinimo ir/ar paprastojo remonto darbai – išplanavimo keitimas, išardant senas ir montuojant naujas pertvaras, sienų tinkavimas – dažymas ir kiti apdailos darbai)?

2. Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai:

1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybės teise

arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.);

2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas);

3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos

Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais.

Klausimas: Ar gali prižiūrinti pastatus (bendrieji einamieji kapitaliniai ir paprastieji remontai, avarinio stovio likvidavimas) statytojo teisę įgyvendinti paskirtas namo administratorius, kuris jokiais įstatymo numatytais būdais nei žemės, nei pastatų bei patalpų nevaldo jokia nuosavybės teisės forma?

3. Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai:

1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybės teise

arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.);

2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas);

3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos

Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais.

Klausimas: Ar gali gyventojas įgyvendinti statytojo teisę remontuojant sau priklausantį būstą, jei visa žemės sklypas priklauso (laisvos žemės nėra) kitiems fiziniams ar juridiniams asmenims?

4. Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai:

1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybės teise

arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis

reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės

sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą

ir pan.);

2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas);

3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos

Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo

atvejais.

Klausimas: Ar gali gyventojas įgyvendinti statytojo teisę remontuojant sau priklausantį būstą, jei visas žemės sklypas priklauso ar išnuomotas daugiabučių namų bendrijai?

ATSAKYMAS (2024-01-16 Nr. 2D-753).

Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 3 str. 2 d. nustatyta, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai:

1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.);

2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas);

3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais. To paties straipsnio 5 dalyje nustatyta, jeigu statytojas neatitinka šio straipsnio 2 dalyje nustatyto bent vieno privalomojo reikalavimo statytojo teisei įgyvendinti, statyba yra draudžiama.

Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“[1] (toliau – STR 1.05.01:2017) 4 priede nustatyti atvejai, kada neprivaloma žemės sklypo (teritorijos) valdyti nuosavybės teise arba valdyti ir naudoti kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais. STR 1.05.01:2017 4 priedo 3 punkte nustatyta, kad neprivaloma žemės sklypo (teritorijos) valdyti nuosavybės teise arba valdyti ir naudoti kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais, kai nesuformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir griaunant statinius).

Atsižvelgdami į tai, kad rašte nurodyta, kad žemės sklypas, kuriame yra daugiabutis, išnuomotas, laikome, kad žemės sklypas yra suformuotas.

Atsakydami į klausimą, pažymime, kad bendrojo naudojimo žemės sklypas yra bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas[2].

Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrija (toliau – bendrija) – ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, įsteigtas daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektams naudoti, valdyti, prižiūrėti ar jiems sukurti arba kitiems bendriesiems šių savininkų poreikiams[3].

Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai[4].

Bendrijos steigimo tikslas – įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra[5].

Sprendimai dėl daugiabučio namo (daugiabučių namų) ar kitos paskirties pastato (pastatų), kuriame (kuriuose) yra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų bendrų interesų tenkinimo (karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, pastato (pastatų) šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, patalpų (pastatų) savininkų sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.), taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato (pastatų) naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato (pastatų) atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo (daugiabučių namų) ar kitos paskirties pastato (pastatų), kuriame (kuriuose) yra įsteigta bendrija, savininkų balsų dauguma, nepažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimų[6].

Aplinkos ministerija teikdama tarnybinę pagalbą dėl nuomojamo žemės sklypo nurodė, kad „Atsižvelgiant į tai, kad nuomojamas žemės sklypas, ant kurio stovi daugiabutis, nėra daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė, butų ir kitų patalpų savininkai negali jo perduoti valdyti bendrijai ir bendrija jo nevaldo, o tik atstovauja butų ir kitų patalpų savininkams, siekiantiems nuomotis žemės sklypą, ir tenkina  bendrąjį butų ir kitų patalpų savininkų poreikį, nesusijusį su bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimu valdymu, priežiūra ar sukūrimu. Pažymėtina, kad tokiu atveju žemės sklypas nuomojamas butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma priimtu sprendimu ir pagal jų suteiktą įgaliojimą bendrijai pasirašyti sutartį, ir toks savininkų sprendimas įforminamas protokolu. Taigi, nuomojamą žemės sklypą, kuris yra bendrojo naudojimo, bet nėra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė, kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais (nuomos sutarties pagrindu) valdo ir naudoja daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkai, o nuomos sutartį pasirašo jų įgaliota bendrija. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, daugiabučio namo buto ir kitų patalpų savininkas (tiek bendrijos, tiek ne bendrijos narys) atitinka Statybos įstatymo 3 str. 2 d. statytojo teisei įgyvendinti keliamą reikalavimą – žemės sklypą, kuriame yra statinys valdyti ir naudoti kitais Lietuvos Respublikose įstatymų nustatytais pagrindais (šiuo atveju – nuomos sutarties pagrindu).“

Inspekcija pritaria Aplinkos ministerijos nuomonei.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.