Kokie dokumentai turi būti parengti paprastajam arba kapitaliniam remontui naujiems butams įrengti (2023-10-24)
KLAUSIMAS
Įmonė nuosavybės teise disponuoja 300 kv.m. gyvenamosios paskirties patalpa daugiaaukščiame (4 aukštų, 5468 kv.m. ploto) pastate mieste“ ir prašoma „suteikti konsultaciją:
1. Ar aptariamu atveju reikalingas statybą leidžiantis dokumentas, jeigu taip tai koks?
2. Kokie dokumentai, aptariamu atveju, turi būti pateikti statybą leidžiančiam dokumentui gauti?
3. Jeigu, aptariamu atveju statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kokie dokumentai turi būti parengti, paprastajam arba kapitaliniam remontui naujiems butams įrengti, atlikti?“.
ATSAKYMAS (2023-10-24, Nr. (9.12) 2D-18305)
Atsakydami į paklausimą, informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Asmeniui papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.
Taip pat informuojame, kad Inspekcija konsultacijas teikia Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos taisyklėse[1] (toliau – Konsultavimo taisyklės) nustatyta tvarka. Pagal Taisyklių 4.1 punktą konsultacija – tai žodinis ar rašytinis atsakymas į asmens paklausime pateiktą (-us) klausimą (-us) teritorijų planavimo ir statybos valstybinę priežiūrą reglamentuojančių ir su jais susijusių teisės aktų nuostatų taikymo klausimais. Konsultavimo taisyklės nenumato konkrečių situacijų nagrinėjimo, išvadų dėl jų teikimo ir sprendimų priėmimo.
Paklausime nurodoma, kad „Įmonė nuosavybės teise disponuoja 300 kv.m. gyvenamosios paskirties patalpa daugiaaukščiame (4 aukštų, 5468 kv.m. ploto) pastate mieste“ ir prašoma „suteikti konsultaciją:
1. Ar aptariamu atveju reikalingas statybą leidžiantis dokumentas, jeigu taip tai koks?
2. Kokie dokumentai, aptariamu atveju, turi būti pateikti statybą leidžiančiam dokumentui gauti?
3. Jeigu, aptariamu atveju statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kokie dokumentai turi būti parengti, paprastajam arba kapitaliniam remontui naujiems butams įrengti, atlikti?“.
Pagal paklausimo informaciją, nekilnojamųjų kultūros vertybių teritorijoje esančiame ypatingosios kategorijos pastate (pastato bendras plotas didesnis kaip 2000 kv. m) norima kapitalinio ar paprastojo remonto darbais gyvenamosios paskirties patalpą pertvarkyti į kelis atskirus butus. Tačiau nenurodoma pastato paskirtis, ar pastatas yra viešasis pastatas, ar pertvarkant patalpą bus pertvarkomos pastato bendrosios inžinerinės sistemos, ar numatomi darbai, keičiantys pastato išorės išvaizdą. Taip pat pastebėtina, kad paklausime minimos komercinės paskirties (patalpų ar pastatų) galiojantys teisės aktai nenumato.
Atsižvelgiant į tai, pateikiame su paklausimu susijusį galiojantį teisinį reguliavimą ir nuomonę dėl jo taikymo bendruoju atveju, laikydami, jog didžiąją pastato bendrojo ploto dalį sudaro administracinės paskirties patalpos, t. y. pastato paskirtis yra ir po patalpų pertvarkymo lieka administracinė.
Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų[2] (toliau – Nuostatai) 4 priede nurodyta patalpų, suformuotų atskirais nekilnojamojo turto objektais, pagrindinė naudojimo paskirtis, gyvenamosios paskirties patalpas pagal jų naudojimo tikslą (paskirtį) skirstant į pogrupius:
Eil. Nr. | Paskirtis | Paskirties paaiškinimas |
1. | Gyvenamosios paskirties patalpos | |
1.1. | Gyvenamoji (butų) | butai, t. y. patalpa ar patalpų grupė su atskiru įėjimu, sudaranti nepriklausomas sąlygas vienam asmeniui ar vienai šeimai gyventi, miegoti, gaminti valgį ir panašiai |
1.2. | Gyvenamoji (gyvenamųjų patalpų) | gyvenamosios patalpos, kurios turi bendro naudojimo patalpų (t. y. bendrabučio tipo butai, komunaliniai butai ir panašiai) |
1.3. | Gyvenamoji (įvairių socialinių grupių) | patalpos, skirtos gyventi įvairioms socialinėms grupėms |
Taigi paklausimo teiginys, jog „Naujai suformuotų patalpų paskirtis po pertvarkymo liktų ta pati – gyvenamoji“ nėra visiškai teisingas, nes numatoma pertvarkyti gyvenamosios (gyvenamųjų patalpų) paskirties patalpą, ją padalijant į kelias gyvenamosios (butų) paskirties patalpas (patalpų grupes), šias patalpas formuojant atskirais nekilnojamojo turto objektais. Tai yra norint atlikti šiuos veiksmus taikytini patalpų paskirties keitimą reglamentuojantys teisės aktų reikalavimai, atsižvelgiant į reikalingų atlikti statybos darbų rūšį.
Pažymėtina, kad gyvenamosios (butų) paskirties patalpos – butai turi atitikti statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“[3] reglamentuotą buto (butas – gyvenamojo namo (pastato) dalis iš vieno ar kelių gyvenamųjų kambarių, virtuvės ir kitų patalpų atitvaromis atskirta nuo bendrojo naudojimo patalpų, kitų butų ar negyvenamųjų patalpų – 4.13 p.) struktūrą, minimalius buto patalpų plotus. Taip pat atkreiptinas dėmesys į statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“[4] 5 punkte nustatytą reikalavimą, kad gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.
Vadovaujantis Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies nuostatomis, keičiant ypatingojo pastato (patalpos, patalpų) paskirtį, kai atliekami statinio paprastojo remonto darbai arba statybos darbai neatliekami, privalomas statybą leidžiantis dokumentas (toliau – SLD) – leidimas pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį (6 punktas). SLD privalomumo atliekant statinio kapitalinį remontą atvejai nurodyti šios dalies 4 punkte[5], pagal kurį SLD – leidimas atlikti statinio kapitalinį remontą privalomas statinio kapitaliniam remontui, kai keičiama statinio ar patalpų paskirtis.
Informuojame, kad pagal statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“[6] (toliau – STR 1.04.04:2017) 4 priedą, ypatingieji administracinės paskirties pastatai priskiriami visuomenei svarbiems statiniams. O STR 1.04.04:2017 60 punkte[7] nustatytas reikalavimas, kad, kai numatoma rengti šio reglamento 4 priede nurodyto visuomenei svarbaus statinio ar jo dalies paskirties keitimo projektą, pagal kurį privaloma gauti SLD, privaloma parengti statinių ar jų dalių paskirties keitimo projektinius pasiūlymus.
Kartu su prašymu išduoti SLD bendruoju atveju pateikiami dokumentai išvardyti Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalyje.
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, manytina, kad paklausime nurodytu atveju, padalijant (pertvarkant) patalpą ir jos dalis formuojant atskirais nekilnojamojo turto objektais keičiant patalpų paskirtį (iš gyvenamosios (gyvenamųjų patalpų) į gyvenamosios (butų) paskirtį), privalomas SLD:
- leidimas pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį, jei pertvarkant patalpą atliekami tik paprastojo remonto darbai;
- leidimas atlikti statinio kapitalinį remontą, jei pertvarkant patalpą atliekami kapitalinio remonto darbai.
Kaip jau minėjome, teikiant konsultacijas konkrečios situacijos nenagrinėjamos ir išvados dėl jų neteikiamos. Konkrečiu atveju su prašymu išduoti SLD privalomi pateikti dokumentai pagal Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalyje nurodytą sąrašą priklauso nuo konkrečių statybos darbų aplinkybių. Bet visada privaloma pateikti atitinkamą statinio projektą (paklausime nurodytos situacijos atveju – pastato (patalpos, patalpų) paskirties keitimo projektą ar kapitalinio remonto projektą, kurių sprendiniais būtų numatytas patalpų formavimas atskirais nekilnojamojo turto objektais), parengtą STR 1.04.04:2017 nustatyta tvarka, ypatingojo statinio kapitalinio remonto atveju – statinio projekto ekspertizės aktą. Taip pat reikalingas statinio (jo dalies) bendraturčių (kai jie yra) rašytinis sutikimas dėl statybos darbų atlikimo (atitinkamo statinio projekto rengimo ir (ar) įgyvendinimo) ir kt.
Pažymėtina, kad su prašymu išduoti SLD teikiamas projektas turi būti parengtas vadovaujantis Statybos įstatymo 24 straipsnio 3 dalyje nurodytais privalomaisiais statinio projekto rengimo dokumentais ir galiojančiais teisės aktais (taip, kaip nustatyta minėto straipsnio 24 dalyje), o projektinius sprendinius privalo parinkti kompetentingas projektuotojas, prisiimdamas atsakomybę, kad statinio projektas atitinka Lietuvos Respublikos įstatymų, kitų teisės aktų, privalomųjų statinio projekto rengimo dokumentų, normatyvinių statybos techninių dokumentų ir normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų nuostatas, nes tokia prievolė jam nustatyta Statybos įstatymo 16 straipsnio 5 dalyje.
Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.
[5]Statybos įstatymo 27 str. 1 d. 4 p.: „4) leidimas atlikti statinio kapitalinį remontą – ypatingojo ir neypatingojo daugiabučio namo, viešojo pastato kapitaliniam remontui (išskyrus krašto apsaugos tikslams skirtose teritorijose remontuojamą ypatingąjį ir neypatingąjį statinį), atliekamam mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, aplinkos ministro nustatytais atvejais – kitoje teritorijoje, kai keičiama pastato išvaizda, taip pat kai atliekant šių pastatų kapitalinį remontą įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, išskyrus atvejus, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti; kultūros paveldo statinio kapitaliniam remontui; statinio kapitaliniam remontui, kai keičiama statinio ar patalpų paskirtis (išskyrus krašto apsaugos tikslams skirtose teritorijose remontuojamą ypatingąjį, neypatingąjį ir nesudėtingąjį statinį); ypatingojo ir neypatingojo daugiabučio namo, viešojo pastato, nesudėtingojo statinio kapitaliniam remontui kultūros paveldo objekto teritorijoje arba kultūros paveldo vietovėje kultūros ministro ir aplinkos ministro nustatytais atvejais;“
[7] STR 1.04.04:2017 60 p.: „60. Statytojas (statytojo raštu įgaliotas asmuo) (toliau šiame skyriuje – statytojas) savivaldybės merui (jo įgaliotam savivaldybės vyriausiajam architektui) prašymą informuoti visuomenę apie parengtus statinių projektinius pasiūlymus teikia, kai numato rengti statinio projektą: reglamento 4 priede nurodyto visuomenei svarbaus statinio ar jo dalies; Teritorijų planavimo įstatymo [5.12] 20 straipsnyje (išskyrus reglamento 7.2 papunktyje nurodytus atvejus, kai projektiniai pasiūlymai nerengiami) nustatytais atvejais. Šis reikalavimas taikomas, kai pagal Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalį privalomas statybą leidžiantis dokumentas, rengiant naujų statinių, rekonstruojamų statinių ar statinių dalių projektinius pasiūlymus, taip pat statinių ar jų dalių paskirties keitimo projektinius pasiūlymus. Reglamento 7.2 papunktyje nurodytais atvejais, kai projektiniai pasiūlymai nerengiami, apie planuojamą statybą statytojas informuoja visuomenę per 5 darbo dienas nuo techninės užduoties pasirašymo dienos, – įrengia reglamento 61 punkte nustatytus reikalavimus atitinkantį stendą. Stende pateikiama reglamento 61.1, 61.3, 61.5 papunkčiuose nurodyta informacija ir statinių esama ir (ar) numatoma pagrindinė naudojimo paskirtis, statinių tipai. <...>.“
Atnaujinimo data: 2023-12-20