Ar leidžiamas administracinio pastato dalies patalpų paskirties keitimas į gyvenamąją paskirtį, kai pastato paskirtis išlieka administracinė (2023-11-15)

KLAUSIMAS

Ar leidžiamas administracinio pastato dalies patalpų paskirties keitimas į gyvenamąją paskirtį, kai pastato paskirtis išlieka administracinė (po pakeitimo apie 25 proc. patalpų numatoma gyvenamos paskirties (butų), likusios patalpos administracinės paskirties). Patalpų keitimo metu numatoma, kad nesikirs butų ir administracinių patalpų keliai.“

ATSAKYMAS (2023-11-15, Nr. (9.12) 2D-19656)

Atsakydami į paklausimą, informuojame, kad paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Papildomai pateikus informacijos apie konkrečias faktines aplinkybes, nenurodytas paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

Informuojame, kad Inspekcija veiklą vykdo Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymo (toliau – Priežiūros įstatymas) nustatyta apimtimi, konsultacijas teikia Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos taisyklėse^[1] (toliau – Konsultavimo taisyklės) nustatyta tvarka. Pagal Konsultavimo taisyklių 4.1 papunktį konsultacija – tai žodinis ar rašytinis atsakymas į asmens paklausime pateiktą (-us) klausimą (-us) teritorijų planavimo ir statybos valstybinę priežiūrą reglamentuojančių ir su jais susijusių teisės aktų nuostatų taikymo klausimais. Atsakymą rengiame vadovaudamiesi Konsultavimo taisyklėmis, kurios nenumato konkrečių situacijų nagrinėjimo, išvadų teikimo, todėl teikiame nuomonę tik dėl galiojančio teisinio reguliavimo, susijusio su paklausime keliamais klausimais.

Klausiate, „ar leidžiamas administracinio pastato dalies patalpų paskirties keitimas į gyvenamąją paskirtį, kai pastato paskirtis išlieka administracinė (po pakeitimo apie 25 proc. patalpų numatoma gyvenamos paskirties (butų), likusios patalpos administracinės paskirties). Patalpų keitimo metu numatoma, kad nesikirs butų ir administracinių patalpų keliai.“.

Statybos įstatymo 2 straipsnio 59 dalyje apibrėžta, kad statinio paskirtis – viešajame registre nurodytas statinio naudojimo tikslas (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai), kai statinys atitinka saugos ir jame planuojamos (atliekamos) veiklos (technologijos proceso) privalomuosius reikalavimus, nustatytus normatyviniuose statinio saugos ir paskirties dokumentuose.

Statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 punkte nurodyta, kad pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei (pogrupiui), jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.

Kai pastatą sudaro įvairių paskirčių patalpos, suformuotos ar numatomos suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, pastato paskirtis nustatoma tokia tvarka: pirmiausia nustatoma pastato paskirties grupė pagal didžiausią atskirų paskirties grupių patalpų, suformuotų ar numatomų suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, suminį bendrąjį plotą. Tada nustatomas paskirties grupės pogrupis pagal didžiausią visų tos paskirties grupės pogrupių patalpų, suformuotų ar numatomų suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, bendrąjį suminį plotą.

Įvairių paskirčių patalpos, formuojamos ar numatomos suformuoti atskirais nekilnojamaisiais daiktais, turi atitikti normatyvinių statybos techninių, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų ir kitų teisės aktų joms nustatytus reikalavimus.  Gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.

Vadovaujantis pateiktomis nuostatomis ir atsakant į klausimą, tai bendruoju atveju, administracinės paskirties pastate dalis administracinės paskirties patalpų galėtų būti keičiamos į gyvenamosios paskirties patalpas, kai didžioji dalis pastato patalpų lieka administracinės paskirties, o gyvenamosios paskirties patalpos atitiktų normatyvinių statybos techninių, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų ir kitų teisės aktų joms nustatytus reikalavimus bei nuo administracinės paskirties patalpų jos būtų atskirtos atitvaromis, turėtų atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.

Taip pat klausiate, „ar galima pakeisti dalį administracinio pastato patalpų paskirtį į gyvenamą (pastato pagrindinė paskirtis lieka administracinė), kai pastatas yra žemės sklype, kurio naudojimo būdas - pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos?“

Žemės naudojimo būdų turinio aprašo^[2] lentelės 19 punkte nurodyta, kad kitos paskirties žemės sklypai, kurių naudojimo būdas pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, skirti gamybos, remonto ir pramonės įmonių ar dirbtuvių, sandėlių statiniams, automatizuotų sandėliavimo sistemų statiniams, energetikos objektams, įskaitant branduolinės energetikos objektus ir statinius (atominė elektrinė, branduolinis reaktorius, branduolinių medžiagų ir radioaktyviųjų atliekų saugykla, jų perdirbimo objektas, taip pat radioaktyviųjų atliekų tvarkymo įrenginys – radioaktyviųjų atliekų kapinynas ir kita), atliekų naudojimo, atliekų paruošimo naudoti ar šalinti, atliekų surinkimo ir atliekų laikymo (naudoti skirtų atliekų laikymo ne ilgiau kaip 3 metus, šalinti skirtų atliekų laikymo ne ilgiau kaip 1 metus) statiniams ir (ar) įrenginiams.

Pagal statybos techninio reglamento STR 2.03.02:2005 „Gamybos, pramonės ir sandėliavimo statinių sklypų tvarkymas“^[3] (toliau – STR 2.03.02:2005) 6.1 papunktį projektuojant statinius pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos sklypuose sklypas dalijamas į paskirties zonas pagal STR 2.03.02:2005  IV skyriuje nurodytus reikalavimus. STR 2.03.02:2005  11 ir 12 punktuose nurodyta:

„11. Sklypas dalijamas į šias pagrindines paskirties zonas:

11.1. gamybos, kurioje išdėstomi gamybos ir pramonės statiniai (tarp jų gamybos reikmėms skirti energetikos ir kitos inžinerinės infrastruktūros statiniai);

11.2. sandėliavimo, kurioje išdėstomi sandėliavimo statiniai;

11.3. administracinę-pagalbinę, kurioje išdėstomi administracijos (valdymo) ir pagalbiniai statiniai (ar patalpos pastatuose), skirti darbuotojų reikmėms tenkinti (žr. Reglamento 12 punktą);

11.4. rekreacijos (želdynai, poilsio aikštelės ir pan.).

Atskirais atvejais, techniškai ekonomiškai pagrindus, be aukščiau nurodytų zonų, gali būti papildomai numatomos ir kitos zonos, tarp jų – priešgamyklinė zona, kuri išdėstoma Sklypo ribose už gamybos teritorijos aptvaro išorinio kontūro.

12. Priešgamyklinėje zonoje gali būti statomi šių paskirčių statiniai (ar patalpos pastatuose), jei jie nurodyti Techninėje užduotyje [4.3.2]:

12.1. gamyklos administracijos (valdymo);

12.2. įėjimo į įmonę kontrolės;

12.3. darbuotojų buities, sanitarinių ir higienos patalpų [4.2.2];

12.4. darbuotojų viešojo maitinimo, sveikatos priežiūros ir kitų paslaugų;

12.5. darbuotojų mokymo;

12.6. klientų bei darbuotojų atviros ar uždaros automobilių bei bevariklio transporto saugyklos;

12.7. kiti pastatai bei statiniai, išskyrus gamybos statinius, priklausomai nuo Sklypo naudojimo paskirties.“.

Atsižvelgiant į teisės aktų nuostatas, jog STR 2.03.02:2005 reglamentuota statinių ir patalpų paskirtis, manytina, kad kitokių, nei leidžiama STR 2.03.02:2005 patalpų paskirtis pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos žemės sklype negalima.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.